2012年中国商品房销售量价齐升

    内容摘要：2013年，预计房企业绩分化和行业洗牌的态势将加剧。其中，标杆房企整体业绩良好，在未来拿地过程中仍将成为主力军；而中小开发商销售情况一般，资金链紧张，卖地求生的趋势仍将延续。随着房地产市场自身发展以及房地产调整的长期化，未来房地产市场集中度将进一步提升。

    4季度，房地产市场持续向好，恐慌性购房情绪再度蔓延，楼市销售表现远超预期。其中，10、11月，商品房销售异常火爆，当月销售面积同比分别增长23.2%和30.4%，销售额同比分别增长31.7%和38.4%，11月均达年内最高增速；12月，房地产市场有所调整，当月销售面积同比下降3.7%，销售额同比增长8.5%。全年来看，商品房销售面积累计11.13亿平方米，同比增长1.8%，扭转了同比下降的势头；销售额累计6.45万亿元，同比增长10.0%，增速连续第5个月扩大。

    2013年上半年尤其是1季度，开发商将加大促销力度，以启动新一年的销售计划，主要城市房价看涨预期较强，商品房销售情况将好于2012年同期；下半年，随着商品房库存的触顶回落，尤其一线城市房源不断被消耗，市场供需关系将发生明显转变，开发商的提价空间将进一步加大。综合预计，2013年全国商品房销售面积将同比增长4.5%左右。

2011年以来商品房销售面积和销售额累计增速

数据来源：国家统计局

    1．东部地区销售面积增长最快，是支撑全国商品房销售增长的主要力量

    2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，同比增长5.7%，而上季度末为同比下降2.3%；销售额38413亿元，同比增长12.9%，增速较上季度末提高9.8个百分点。中部地区商品房销售面积30140万平方米，同比增长2.0%，而上季度末为同比下降2.1%；销售额13020亿元，同比增长8.5%，增速较上季度末提高2.5个百分点。西部地区商品房销售面积27940万平方米，同比下降5.3%，降幅较上季度末收窄3.5个百分点；销售额13023亿元，同比增长3.7%，而上季度末为同比下降1.6%。

2012年东中西部地区房地产销售量值及增速（单位：万平方米，亿元，%）

数据来源：国家统计局

    2．一二线重点城市商品房交易量增长势头良好

    经过4季度的量价齐升，2012年10个重点城市住宅交易面积大多呈现良好增长势头。其中，上海、天津成交面积从上季度末的同比下降转为同比增长，成都成交面积增速从上季度末的低于10%升至17.81%；其他城市总体保持快速增长，尤其苏州成交面积增速高达102.38%，南京也接近100%。

2012年主要城市住宅市场交易面积及同比增速（单位：套，万平方米，%）
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数据来源：中国房地产业协会

    3．房企业绩分化加剧，标杆企业集中度不断提升

    由于大型企业具备品牌、规模和资金优势，本轮房地产调控以来，房地产市场资源逐步向标杆企业集中，市场集中度不断提升。2012年，销售金额排名前十位的房地产企业市场份额达到12.46%，同比提高2.03个百分点；排名前二十位的企业市场份额达到17.31%，同比提高2.77个百分点。

    2013年，预计房企业绩分化和行业洗牌的态势将加剧。其中，标杆房企整体业绩良好，在未来拿地过程中仍将成为主力军；而中小开发商销售情况一般，资金链紧张，卖地求生的趋势仍将延续。随着房地产市场自身发展以及房地产调整的长期化，未来房地产市场集中度将进一步提升。

2009～2012年龙头房企销售金额集中度

数据来源：中国房地产测评中心

    从重点房企来看，第一梯队的六大龙头企业加速领跑，与第二梯队的差距逐步拉大。2012年，万科、恒大分别以1418亿元的销售额和1536万平方米的销售面积居全国房企之首；绿地、保利也首次进入千亿阵营，销售规模实现飞跃；中海、万达紧随其后，600亿至900亿之间则出现了一个断档。从增长情况来看，2012年，销售面积排名前五位的恒大地产、万科地产、绿地集团、保利地产、碧桂园销售面积同比分别增长25.90%、22.54%、46.04%、38.79%、11.70%；销售额排名前五位的万科地产、绿地集团、保利地产、中海地产、恒大地产销售额同比分别增长17.19%、38.92%、39.07%、29.86%、14.23%。

2012年中国房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20(单位：万平方米，亿元)

数据来源：中国房地产测评中心