2023年中国房地产行业现状分析：房地产政策调控稍有回暖，但整体大方向不会发生改变[图]

房地产刘迎 2023-09-13 09:18

内容概况：房地产行业在我国是一个非常重要的支柱产业，对整个国民经济的发展有着深远的影响。近年来，房地产业的快速发展对于推动国民经济的快速增长、改善人民居住条件以及加快城市化进程起到了重要作用。然而，在发展的同时也面临一些问题，比如过度依赖土地资源、住房供给结构失衡以及房价上涨过快等。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度。国家坚持将房子定位为居住而非投机，提出因城施策，即根据不同城市的实际情况采取相应的政策措施。政府积极运用各种政策工具，支持满足居民的刚性需求和改善性需求，同时灵活运用阶段性信贷政策和专项借款政策，压实地方政府的责任。这些调控措施旨在引导房地产市场稳定发展，解决存在的问题，并确保住房市场能够更好地满足人们的居住需求。通过这些措施，国家希望实现房地产行业的良性循环，促进经济的健康发展和社会的稳定。

关键词：房地产、投资、施工、竣工、建设进度

一、房地产开发与投资情况

1、中国房地产开发投资情况

房地产业在我国是一个非常重要的支柱产业。它不仅对拉动钢铁、建材以及家电家居用品等行业的发展至关重要，而且对金融业的稳定和发展也有着重要的影响。此外，房地产业还能促进居民消费结构的升级，改善民生水平。然而，受到经济下行等宏观因素的影响，2022年我国房地产开发投资额首次出现了负增长。具体来说，2022年的房地产开发投资累计值为132895亿元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我国房地产开发投资继续呈下降趋势，累计值降至67717亿元，同比下降了8.5%。政府为积压房地产泡沫，为房地产降杠杆，这对房地产业造成了一定的冲击，导致投资额下降。

根据国家统计局的数据显示，我国房地产开发投资主要集中在住宅领域，从2016年开始住宅投资比例逐渐增加。截至2023年7月，住宅投资累计值达到51485亿元，同比下降7.6%，占据了房地产投资总额的76.0%，比重比去年增加0.3个百分点。其他投资占比第二，从2015年开始呈震荡增加的趋势，截至2023年7月其他投资累计值为8707亿元，同比下降7.4%，占房地产投资总额的比重为12.9%，比重增加0.6个百分点。商业营业用房投资占比第二小，从2016年开始其比重不断减小，到2023年7月，其累计值为4837亿元，同比下降18.3%，其占房地产投资累计值比重为7.1%，减少0.9个百分点。办公楼投资占比最小，从2015年开始其比重不断减小，到2023年7月，其累计值为2689亿元，同比下降8.1%，其占房地产投资累计值比重为4.0%，减少0.01个百分点。近几年我国受到疫情冲击、经济不景气和美国加息等不利因素的影响，整体房地产开投资情况偏悲观，我国房地产开发投资领域以住宅投资为主，其住宅投资也受到冲击，而其他领域，例如商业营业用房以及办公楼的投资则相对较少，市场上对于办公楼和商业营业用房需求不如住宅高，但也受到经济环境影响，其投资情况也不理想。

行业周转速度减缓，投资趋于谨慎。根据国家统计局数据显示，我国房地产土地购置费在2012-2020年期间保持快速增长，2021年受到政策调整以及房地产市场去杠杆等因素的影响，房企面临着资金压力。同时，国际政治经济的不确定性也对房地产市场造成了影响，导致政府推地及房企拿地方面趋于谨慎，意愿下降。截至2023年7月，我国房地产土地购置费累计值为24476亿元，同比下降了3.7%，已经连续三年呈负增长。尽管核心城市的核心地块供不应求，但整体土地市场相对冷淡，部分热点城市的热度也下降，市场需求低迷。

从供地情况来看，根据CRIC的数据显示，2023年，超过70%的规模以上县市的土地供应指标同比下降。住宅用地的计划供应总量较去年下降了10%。二线城市在供地方面下调得更为明显，同比降幅高达27%。根据自然资源部提供的数据，住宅用地供应总量较去年下降了13%。从城市能级来看，不同能级的城市表现不尽相同。一线和四线城市的供地略有增加，而二、三线城市的供地同比减少幅度均在20%以上，尤其是二线城市，下降幅度高达27%。从行业供求平衡角度来看，目前的土地供应计划总规模仍然过剩。根据样本城市在全国土地市场的份额推算，2023年全国住宅用地供应计划总面积约为10.6亿平方米。考虑到全国商品住宅成交规模从2021年的16亿平方米降至2022年的11亿平方米，其供应计划总面积已经远远超出了2022年的房地产销售规模的需求范围，为了稳定房地产去化压力，土地交易规模必然需要相应下调。

2、中国房地产开发投资实际到位资金情况

自2021年以来，中国房地产开发投资实际到位资金一直呈下降趋势。截至2023年7月，实际到位资金总额为136866亿元，同比下降了13.2%。从资金来源来看，2023年1月至7月，自筹资金总额为23916亿元，同比下降了23.0%，占到年度资金总额的30.6%，比重最大；其次是国内贷款，总额为9732亿元，同比下降了11.5%，占到年度资金总额的12.4%。过去房地产企业主要依靠高周转的资金进行囤地和开发，其中大部分资金来自金融机构的贷款。然而，现在金融机构开始收紧对房地产企业的信贷，导致许多房地产企业面临资金链断裂、债务违约，甚至楼盘无法完工的情况。为了缓解房地产企业的资金问题，央行和国家金融监管机构于7月10日发布通知，延长了支持政策的适用期限，包括存量贷款展期和配套融资。这意味着相关支持政策将延长至明年年底。这一举措旨在缓解房地产企业的资金压力，帮助企业顺利交付已售楼盘，为处于销售疲软、融资困难、到期债务压力大的房地产企业提供喘息的机会，这在一定程度上缓解了房地产企业的融资压力。

相关报告：智研咨询发布的《中国房地产行业发展现状调查及市场分析预测报告》

二、房地产新开工、施工、竣工情况

1、新开工情况

在房地产开发投资增速减缓的大背景下，房地产企业面临着较大的资金压力，也就是说它们的资金不足以应对新项目的开展。因此，房地产企业的新开工意愿也持续下降。根据国家统计局的数据显示，2023年1月至7月，我国房地产新开工施工面积为56969万平方米，同比下降24.5%。其中，商品住宅新开工面积为41546万平方米，同比下降25.0%，占房地产新开工面积的72.9%。虽然热点城市或区域的项目进展相对较快，但由于资金压力和新增土储的规模下降，整体上房地产企业的新开工项目规模正在下滑趋势中。

2、施工情况

从2012年到2021年，我国房地产施工面积一直保持上升趋势。截至2021年，施工面积已经达到975387万平方米，同比增长5.2%。然而，从那时起，房地产施工面积开始下降。到2023年7月，施工面积降至799682万平方米，同比减少54378万平方米。造成房屋施工面积下滑的原因有两个方面。首先，新开工面积急剧下降，也就是房地产项目的开工数量减少。其次，房地产开发投资持续下降，意味着开发商在房地产项目上的投入减少。具体来说，2023年1月到7月的新开工面积下降了13957万平方米，占总施工面积减少量的25.7%。这意味着许多房地产企业不再开展新的项目，导致整体施工面积减少。这种下滑趋势可能受到多方面因素的影响。其中包括政府对房地产市场的调控政策加强、金融机构对房地产行业的融资收紧、房企缩减开发规模以及市场需求下降等。这些因素共同作用，导致房地产施工面积出现下降。

3、竣工情况

根据国家统计局的数据来看，我国房地产竣工面积一直呈现震荡下降的趋势。然而，在2023年7月这个时间点上，竣工面积出现了意外的增长，达到了38405万平方米，同比增长了20.5%。这个突然的增长主要是因为去年同期受到疫情影响，导致房地产竣工面积的基数相对较低。因此，今年的数据相对较高，呈现出了增长的态势。从长期来看，房地产竣工面积仍然是处于下降的趋势中。主要原因包括政府采取了一系列措施，例如限制房地产开发和投资，以避免过度的房地产泡沫和投机行为。这些政策对房地产竣工面积的增长起到了一定的抑制作用。

三、房地产销售情况

根据国家统计局的数据，2023年7月我国房地产销售面积和销售额出现了一定程度的下降。具体来说，在销售面积方面，总体销售面积为62470万平方米，同比减少14.0%。其中，现房销售面积为11904万平方米，同比增长4.2%，占总销售面积的19.1%；期房销售面积为50566万平方米，同比下降了17.4%，占总销售面积的80.9%。在销售额方面，总体销售额为68722亿元，同比下降6.6%。现房销售额为10780亿元，同比增长7.5%，占总销售额的15.7%；期房销售额为57942亿元，同比下降8.8%，占总销售额的84.3%。这些数据显示出房地产市场整体上呈现下滑趋势。现房销售面积和销售额有所增长，但相对来说规模较小，期房销售仍然占据主导地位。首先，全球经济形势的不确定性影响了房地产市场。由于疫情造成的经济停滞和就业风险，许多人面临财务压力，购房需求相应减少。其次，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限售等，以抑制房价过快上涨和防止市场过度投机。这些政策限制了购房者数量和购房行为，导致销售面积减少，并且影响了房企的施工进度，给一些期房购买者带来了实际利益损失。未来，随着政府对房地产政策的确定，房地产行业将进入去债务、降杠杆的阶段。房价大概率不会持续下跌，但也不会再出现暴涨，而是逐渐趋于稳定。市场投机者会减少，房地产泡沫将被挤压。

根据最新数据显示，2023年7月我国商品住宅销售面积为57623万平方米，同比减少了4.3%。其中，现房销售面积为9860万平方米，同比增长了17.9%，占商品住宅总销售面积的17.1%；期房销售面积为47763万平方米，同比下降了7.9%，占商品住宅总销售面积的82.9%。在2023年的两会政府工作报告中，提振刚性和改善性住房需求被视为重中之重，这表明了对住房消费的重视程度。目前各地已经采取了积极全面的支持政策，包括行政、金融和财税等领域的政策。行政政策主要是指取消限购限售等政策；金融政策主要是指降低首付比例和房贷利率；财税政策主要是指契税补贴和个税减免等内容。这些政策的出台将降低购房成本，推动购房需求的积极释放。根据中央和地方相关部门发布的房地产政策来看，预计房地产市场推进的速度相对平稳，不太可能有大幅、快速放松政策的出现。同时，政策的制定仍然以因城施策为主，不太可能出台全国统一的政策。对于一线城市来说，政策放松也会持谨慎态度，不太可能出现大规模的放松政策。