2021年中国房地产行业发展现状及企业经营对比分析：虽已进入淘汰赛阶段，但行业发展空间亦然存在[图]

    一、房地产行业发展现状

    （一）、房地产增加值及开发景气指数

    随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公，多种形态的城市空间日积月累，房地产行业已经形成庞大的规模。2000-2020年，我国房地产行业占GDP比重由4.1%不断攀升，年复合增长率15.6%。2020年，中国房地产行业增加值为74552.5亿元，占GDP比重7.3%；2021年上半年中国房地产业增加值39742.2亿元，占GDP的7.5%。

2015-2021年上半年中国房地产业增加值及占GDP比重

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    房地产景气指数,又称为景气度,指对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总,综合反映某一特定调查群体或者发展趋势的一种指标。近两年，中国房地产开发景气指数稍有下降，2019年中国房地产开发景气指数为101.13，较2018年下降0.72个百分点；2020年中国房地产开发景气指数为100.76，较2019年下降0.37个百分点；2021年上半年中国房地产开发景气指数为101.05，较2020年全年房地产开发景气指数增长0.29个百分点。

2016-2021年上半年中国房地产开发景气指数

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    （二）、房地产开发投资完成情况

    智研咨询发布的《2021-2027年中国房地产行业市场现状调研及投资机会预测报告》显示：受疫情影响，房地产停工停售，2020年前5个月全国房地产开发投资增速负增长。随着疫情好转，房地产投资增速正不断回暖，2020年全国房地产开发投资141442.95亿元，同比增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点。2021年上半年1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月份增长17.2%。其中，住宅投资54244亿元，占75.15%；房地产开发办公楼投资额2910亿元，占4.03%；房地产开发商业营业用房投资额6054亿元，占8.39%。

2015-2021年上半年中国房地产开发投资额及增长

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2015-2021年上半年中国房地产开发投资额分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    从各区域分布来看，2021年1-6月份，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%；中部地区投资15053亿元，增长22.7%；西部地区投资15981亿元，增长12.2%；东北地区投资2601亿元，增长11.8%。

2016-2021年上半年中国各区域房地产开发投资额

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    　（三）、房地产开发企业到位资金情况

    2020年中国房地产开发企业到位资金193115亿元，较上年增长8.1%。其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63377亿元，增长9.0%；定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

    2021年1-6月份中国房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%；比2019年1-6月份增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款13465亿元，下降2.4%；利用外资42亿元，下降9.1%；自筹资金30153亿元，增长11.9%；定金及预收款39625亿元，增长49.7%；个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。

2016-2021年上半年中国房地产开发企业本年实际到位资金及增长

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2016-2021年上半年中国房地产开发企业本年实际到位资金分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    （四）、商品房销售和待售情况

    疫情后全国商品房销售面积恢复增长。2020年初，受疫情影响，全国商品房销售规模一度大幅下滑。随着疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升。2020年中国商品房销售面积176086万平方米，较上年增长2.6%，商品房销售额154878亿元，较上年增长3.2%。其中，住宅销售面积154878万平方米，住宅销售额154567亿元；办公楼销售面积3334万平方米，办公楼销售额5047亿元；商业营业用房销售面积9288万平方米，商业营业用房销售额9889亿元。

    2021年1-6月份中国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，商品房销售额92931亿元，较上年增长38.9%。其中，住宅销售面积79081万平方米，住宅销售额4633亿元；办公楼销售面积1418万平方米，办公楼销售额1980亿元；商业营业用房销售面积3868万平方米，商业营业用房销售额4216亿元。

2016-2021年上半年中国商品房销售面积及销售额

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2016-2021年上半年中国商品房销售额及销售额分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    2020年，中国东部地区商品房销售面积71311万平方米，商品销售额95690亿元；中部地区商品房销售面积49078万平方米，商品销售额35854亿元；西部地区商品房销售面积48628万平方米，商品房销售额36257亿元；东北地区商品房销售面积7069万平方米，商品房销售额5812亿元。2021年上半年，中国东部地区商品房销售面积37433万平方米，商品销售额54169亿元；中部地区商品房销售面积24609万平方米，商品销售额18582亿元；西部地区商品房销售面积23621万平方米，商品房销售额17684亿元；东北地区商品房销售面积2972万平方米，商品房销售额2497亿元。

2016-2021年上半年中国各区域商品房销售面积及销售额

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    从中国商品房待售面积来看，2020年中国商品房待售面积49850万平方米，同比增长0.1%；其中：住宅待售面积22379万平方米；办公楼待售面积3796万平方米；商业营业用房待售面积12934万平方米。2021年上半年中国商品房待售面积51079万平方米，与上年持平，其中：住宅待售面积23132万平方米；办公楼待售面积3740万平方米；商业营业用房待售面积12780万平方米。

2016-2021年上半年中国商品房待售面积及增长

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2016-2021年上半年中国商品房待售面积分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    （五）、新开工房屋面积、房屋施工面积、房屋竣工

    1、新开工房屋面积

    尽管商品房销售恢复较快，但房地产新开工仍显乏力。2020年全国房屋新开工面积224433.13万平方米，同比下降1.2%。2021年上半年，中国房地产开发企业新开工房屋面积101288万平方米，同比增长3.8%，其中：房地产开发企业住宅新开工房屋面积75515万平方米，同比增长5.5%；房地产开发企业办公楼新开工房屋面积2425万平方米，同比增下降15%；房地产开发企业商业营业用房新开工房屋面积6977万平方米，同比下降12.7%。

2016-2021年上半年中国房地产开发企业新开工房屋面积

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2016-2021年上半年中国房地产开发企业新开工房屋面积分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    2、房屋施工面积

    2020年中国房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，较上年增长3.7%。其中，住宅施工面积655558万平方米；办公楼施工面积37084万平方米；商业营业用房施工面积93198万平方米。2021年1-6月份中国房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%；办公楼施工面积34256万平方米；商业营业用房施工面积83296万平方米。

2016-2021年上半年中国房地产开发企业房屋施工面积及增长

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2016-2021年上半年中国房地产开发企业房屋施工面积分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    3、房屋竣工

    2020年中国房地产开发企业房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，其中：住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%；办公楼竣工面积3042万平方米；商业营业用房竣工面积8621万平方米。2021年1-6月份中国房地产开发企业房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%，其中：住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%；办公楼竣工面积1245万平方米；商业营业用房竣工面积3402万平方米。

2016-2021年上半年中国房屋竣工面积及增长

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

2016-2021年上半年中国房屋竣工面积分布

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    二、房地产企业对比（绿地控股VS万科）

    （一）、绿地控股VS万科基本情况对比

    2020年中国房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期，房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住宅产品精细打磨，逐渐展现出新的“人居”风格；产业链纵向深化，不断开发新的利润增长点；业务横向多元化并行，在存量市场上百花齐放。绿地控股集团股份有限公司（简称为“绿地”或“绿地集团”）是一家全球经营的多元化企业集团，旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。万科将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。

绿地控股VS万科基本情况对比

企业	绿地控股	万科
成立时间	1992年	1984年
注册资本	1216815.4385万元	1099521.0218万元
简介	绿地控股集团股份有限公司（简称为“绿地”或“绿地集团”）是一家全球经营的多元化企业集团，创立于1992年，总部设立于中国上海，在中国A股实现整体上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。实施资本化、公众化、国际化发展战略，旗下企业及项目遍及全球四大洲十国百城。	万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
涉及领域	实业投资，房地产开发经营、租赁、置换，住宅及基础设施配套建设，酒店管理，城市轨道交通工程，金融信息服务（不含金融业务），绿化工程，能源领域内的技术服务，汽车销售服务，物业管理。	在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域
2021年经营策略	将按照“把握新发展阶段、落实新发展理念、构建新发展格局”的总体要求，增强忧患意识、机遇意识和进取意识，坚持以深化改革带动发展突围，坚持以创新引领构筑发展优势，坚持以结构优化推进整体重塑，真正“在危机中育先机、于变局中开新局”，确保实现高质量发展的良好态势，为未来五年发展开好局、起好步。	将围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针，不断提升市场竞争优势，实现“长期最大化市场价值”。
未来发展	绿地正努力成为一家主业突出、多元发展、全球经营，产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、基建等若干行业具有领先优势的跨国公司，真正从“中国的绿地”成长为“世界的绿地”。	未来，公司将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。

资料来源：智研咨询整理

    （二）、绿地控股VS万科经营情况

    1、绿地控股VS万科营业收入及营业成本

    2016年以来，绿地控股VS万科营业收入均呈增长态势，营业成本总体也是呈增长趋势，2020年绿地控股营业收入4557.53亿元，绿地控股营业成本3900.71亿元；万科营业收入4191.12亿元，万科营业成本2965.41亿元；2021年上半年绿地控股营业收入2826.96亿元，绿地控股营业成本2491.71亿元；万科营业收入1671.11亿元，万科营业成本1287.75亿元。可以看出万科营业收入增长率要高于绿地控股营业收入增长率，万科营业成本增长率要小于绿地控股营业成本增长率。

2016-2021年上半年绿地控股VS万科营业收入及营业成本对比

资料来源：企业公告、智研咨询整理

    2、绿地控股VS万科销售费用及管理费用对比

    2016-2019年，绿地控股及万科销售费用增长率相差不大，绿地控股销售费用略高于万科，但2020年，绿地控股销售费用出现下降，而万科销售费用以15.93%的增幅增长，较2019年增长4.17个百分点；2021年上半年万科、绿地控股销售费用颠覆以往状态，万科销售费用低于绿地控股销售费用。从管理费用来看，2016-2018年，万科管理费用是要高于绿地控股管理费用，2019年以来，绿地控股管理费用反超万科管理费用。

2016-2021年上半年绿地控股VS万科销售费用及管理费用对比

资料来源：企业公告、智研咨询整理

    3、绿地控股VS万科盈利情况

    从绿地控股VS万科盈利情况来看，2016-2021年上半年以来，万科营业利润、利润总额以及净利润均超绿地控股，
2021年上半年，万科营业利润219.88亿元，超绿地控股57.37亿元；万科利润总额220.81亿元，超绿地控股62.91亿元；万科净利润161.74亿元，超绿地控股51.83亿元。

2016-2021年上半年绿地控股VS万科盈利情况

资料来源：企业公告、智研咨询整理

    4、绿地控股VS万科房地产销售面积及销售金额

    2016-2021年上半年万科实现房地产销售面积及销售金额均超绿地控股，万科实现房地产销售面积呈增长态势，而绿地控股却出现下降趋势，2020年呈现负增长。万科实现销售面积逐年增长，绿地控股销售面积出现负增长。

2016-2021年上半年绿地控股VS万科实现房地产销售面积及销售金额

资料来源：企业公告、智研咨询整理

    5、绿地控股VS万科新开工及竣工备案面积

    2021年上半年，万科新开工面积1748.3万平方米，绿地控股新开工面积984万平方米；万科竣工备案面积1225.3万平方米，绿地控股竣工备案面积1037万平方米，但从2016-2021年上半年整体来看，万科新开工面积及竣工备案面积较好于绿地控股。

2016-2021年上半年绿地控股VS万科新开工及竣工备案面积

资料来源：企业公告、智研咨询整理

    6、绿地控股VS万科主要指标对比

    对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。如果只看销售数字，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业，2020年全国商品房销售金额增长8.7%。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。

    从房地产布局、经营、销售情况等指标来看，绿地控股、万科房地产企业，市场份额占比较大，未来发展将持续向好。

绿地控股VS万科主要指标对比

主要指标	绿地控股	万科
房地产布局	★★★★	★★★★
营业收入	★★★★+	★★★★-
营业成本	★★★★+	★★★★-
销售费用	★★★★	★★★★
管理费用	★★★	★★★★
经营利润	★★★	★★★★
房地产销售	★★★	★★★★
新开工及竣工备案面积	★★★	★★★★

资料来源：智研咨询整理

    当前经营环境依旧复杂，疫情对社会经济造成的影响仍在持续，宏观经济中存在诸多不确定因素。对行业而言，重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出，将重新定义行业规则，推动行业加速进入管理红利时代。企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量，在做到“均好无短板”的同时，构建有助于实现发展轨道跃升的制胜长项。

    尽管行业已经进入淘汰赛阶段，但发展的空间亦然存在。城市化进程尚未结束，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出；住房租赁需求前景广阔；城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会；物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；疫情下冷链仓储迎来快速发展。为城市、为客户的美好生活做出更多贡献，既是房地产企业的使命，也是房地产企业的机遇。