房地产行业快评:2023年3月房地产数据点评:供应端推动市场复苏 城市间分化依然明显

事项:


2023 年3 月收官,百强房企销售拿地榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。


国信地产观点:1)3 月房地产销售维持复苏势头,一方面购房者信心正逐步重筑,另一方面房企的供应量明显增大。2)3 月土地市场持续回温,但300 城住宅用地成交建面仍处于历年较低水平,城市间的分化依然明显。3)投资建议:2023 年第一季度收官,地产基本面修复态势明确,销售持续复苏,土地市场回温。但不管是商品房市场还是土地市场,供应端对成交量的影响较大,核心城市与其他城市的热度分化明显,后续修复的力度有待观察。尽管仍有政策放松预期,但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段,地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司,核心推荐越秀地产、华润置地。4)风险提示:①政策落地效果及后续推出强度不及预期;②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行;③房企信用风险事件超预期冲击。


评论:


3 月房地产销售维持复苏势头,一方面购房者信心正逐步重筑,另一方面房企的供应量明显增大根据克而瑞百强房企销售榜单,2023 年3 月单月,百强房企全口径销售额7457 亿元,环比+44%,单月同比+29%,较2 月单月同比提升了17 个百分点。2023 年1-3 月,百强房企累计全口径销售额16635 亿元,同比+2.2%,较1-2 月累计同比提升了15 个百分点。从房企维度看,仍是去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好,其中国央企占比较高。


根据30 城商品房成交数据来看,销售表现持续好转。2023 年3 月,30 城商品房累计成交面积1604 万㎡,同比+40%,环比+46%。2023 年截至3 月31 日,30 城商品房累计成交面积3552 万㎡,同比+2.8%,较2 月末累计同比-15.6%提升了18.4 个百分点。


销售持续复苏,一方面是随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态,购房者的信心逐步重筑,另一方面3 月是地产传统旺季,房企的供应量明显增大。根据克而瑞数据跟踪,2023 年3 月重点30 城供应爆发,环比大增164%,而销售环比增速低于供应增速,因此后续复苏的持续性还有待观察。


3 月土地市场持续回温,但300 城住宅用地成交建面仍处于历年较低水平,城市间的分化依然明显根据克而瑞拿地金额百强榜单,2023 年3 月,头部国央企、优质区域龙头民企表现积极。根据中指院数据,2023 年3 月,300 城住宅用地单月成交建面为2248 万㎡,单月同比-15%,环比+51%,成交建面的绝对值仍处于历年较低水平;当月300 城住宅用地成交溢价率7.2%,持续回温。2023 年1-3 月,300 城住宅用地成交建面为5093 万㎡,累计同比-27%,较1-2 月累计降幅收窄7 个百分点。


当前土地市场溢价率的提振仍主要受益于供应端地块质量的提升,但城市间的分化依然明显。2023 年3 月,北京、南京、合肥举行土拍,房企参与热情较高,多宗地块封顶摇号,在热点城市城投拿地比例大幅降低。


相比之下广州首次土拍,1 宗延迟竞拍,2 宗底价成交还是城投托底。


投资建议:


2023 年第一季度收官,地产基本面修复态势明确,销售持续复苏,土地市场回温。但不管是商品房市场还是土地市场,供应端对成交量的影响较大,核心城市与其他城市的热度分化明显,后续修复力度有待观察。


尽管仍有政策放松预期,但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段,地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司,核心推荐越秀地产、华润置地。


风险提示:


①政策落地效果及后续推出强度不及预期;②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行;③房企信用风险事件超预期冲击。


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转自国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷/王静

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《2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告》共七章,包含二三线城市房地产投资风险与应对措施,中国主要房地产开发商的二三线城市投资布局现状及策略分析,中国二三线城市房地产行业发展趋势及市场前景分析等内容。

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