2018年二季度一线城市土地流拍率17%，全国土地溢价率开始快速下降【图】

    2018年以来，土地拍卖市场不见了以往的火热，各大城市多次出现土地流拍现象。

    2018年9月11日，武汉市土地公众监督平台披露了两宗挂牌出让土地的交易情况，其中位于东西湖区的P（2018）077号地块因无人出价而流拍，这也是东西湖地块一个月内第二宗流拍、武汉2018年第三宗流拍的地块。

    上次流拍的P（2018）061号地块位于武汉的四环以外，地理位置较偏僻。而此次P(2018)077号地块位于东西湖四环内，附近附近有较成熟的楼盘和小区，却仍遇流拍情形，土地拍卖市场凉风来袭。

    另一宗位于江夏区的P（2018）078号地块仅一家房企出价，由武汉云水居置业投资有限公司以底价2.169亿摘得，楼面地价3883.7元/平米。

    回顾近期武汉的土地拍卖情况，从P（2018）060号至P（2018）071号这12宗土地看，仅有P(2018)062号地块（蔡甸区蔡甸街成功大道与茂兴路交汇处以西）获得59次报价，其余11幅地块均只有1-2次报价记录，地块疯抢现象不再。

    武汉土拍市场也是2018年全国土拍市场的缩影。

    2018年以来，土地流拍现象频出，而这在楼市火爆的前些年是很少见的。2018年1至7月，全国300个城市流拍258宗土地，前7个月流拍率为6%；二季度，流拍率达7%，一线城市二季度流拍率更是高达17%。

    2018年前7个月，全国房地产市场共出现796宗土地流拍。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；而二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达629宗，较去年同期的284宗同比增长121%。

    土地流拍增多，全国土拍市场正逐步趋冷，国有建设用地供应量略有下降，优质土地资源供给减少，而房企则更偏向于择优拿地，减少缺乏优势土地的竞拍，降低房企拿地成本，增加房企现金流。2018年，很多缺乏价值支撑的非优质地块多次遇到流拍情形。

    从历史数据看，2017年，供应国有建设用地60.31万公顷，同比增长13.5%。

2013—2017年国有建设用地供应情况

资料来源：自然资源部、智研咨询整理

    其中，工矿仓储用地12.28万公顷，同比下降0.2%；商服用地3.09万公顷，同比下降12.0%；住宅用地8.43万公顷，同比增长13.2%；基础设施及其他用地36.52万公顷，同比增长22.4%。

2013年全国建设用地供应格局分布

资料来源：自然资源部、智研咨询整理

    2013年全国住宅用地和商服用地供给量20.9万公顷，合计占比27.8%。

2017年全国建设用地供应格局分布

资料来源：自然资源部、智研咨询整理

    到了2017年，住宅用地和商服用地土地供给量下降至8.43万公顷和3.09万公顷，合计占比降至19.1%。住宅、商服用地的减少一定程度刺激了住宅用地和商服用地近几年的土地成交价格。

2015-2018年上半年全国住宅用地和商服用地土地成交均价走势图

资料来源：智研咨询整理

    从2016年二季度开始，全国住宅用地成交均价开始快速上涨，到2017年三季度，住宅用地成交均价增长至5974元/平方米，2018年中央政府对地产行业提升限制之后价格略有下降，2018年二季度住宅用地成交地面均价5593元/平方米。

    对于土地流拍增多的，另一个重要原因来自于房地产企业受去杠杆影响，负债难度提升，企业利润率下降导致。

    2018年下半年流拍现象增多，从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱，同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显，下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

2015-2018年上半年全国住宅用地和商服用地土地溢价率走势图

资料来源：智研咨询整理