房地产中介服务

摘要：我国房地产中介服务市场在二手房交易、新房交易以及房屋租赁三大细分领域中表现来看，二手房交易市场一直是房地产中介服务的主体，且保持稳定增长。2022年房地产中介服务中二手房交易额达到5.8万亿元，相较于往年虽有所波动，但仍维持在高位水平，主要得益于我国庞大的房地产市场和日益增长的居民改善性住房需求。新房交易市场同样表现出强劲的增长势头。2022年新房交易额达到5.4万亿元，较往年有所提升，得益于城市化进程的加速和政府对房地产市场的政策支持。房屋租赁市场也呈现出稳步增长的态势。2022年房屋租赁交易额达到1.4万亿元，较往年有所增长，主要得益于人口流动的增加和年轻人租房观念的改变。

一、定义及分类

我国房地产中介服务行业为专注于提供二手房交易、新房交易及房屋租赁的全方位服务，涵盖房源信息收集与发布、客户咨询与接待、价格协商、合同签订及后续服务等多项内容。在二手房交易方面，中介服务通过收集与发布房源信息、协助价格协商及办理过户手续等，为买卖双方提供高效、安全的交易保障，凸显了专业性和个性化服务的优势。新房交易中介则与开发商紧密合作，提供标准化、规模化的服务，帮助购房者获取新房源信息和优惠，同时需应对政策调整和市场变化。而房屋租赁中介服务则以其快速响应和高效服务，满足租赁市场的多样化、个性化需求，尤其在人口密集地区表现稳定。

二、商业模式

1、获客模式

目前我国房地产中介按照细分领域不同，获客模式方式有所差距，随着互联网和直播电商等领域持续发展和渗透，房地产中介线上趋势加速，行业获客主要以线下机构、熟人介绍和线上直播等方式。二手房和房屋租赁市场来看，机构和线上渗透率近年来持续加速，房屋消费和租赁者可通过线下中介机构和线上个人和机构从而接触到房屋，同时机构和个人中介也通过传单、广告、直播宣传和熟人客户等方式接触消费者，新房中介市场较为特殊，各地差距较大，新房开发商为了保证了房屋销量，价格透明程度较低，通常采用手机实名制等方式区分主动上门和各渠道中介客户，行业多以线上平台和品牌旗下的个人中介为主，获客方式多以线上宣传为主。

2、盈利模式

我国房地产中介服务行业盈利方式，二手房和房屋租赁市场多以两头收取费用为主，个人和机构中介联通房屋供给者和房屋需求者，分别向双方收取一笔不低的中介费用，部分中介可能仅向单向收取费用，其中房屋需求者付费占比较高。新房中介市场盈利模式有所差异，中介主要盈利费用来自房地产开发商提供，在新房售卖开始时，开发商会事先接触各机构和个人中介，以约定好的成功销售费用（多以销售额提点为主，部分采用具体金额）获取房屋需求用户。

三、行业政策

我国房地产中介服务政策在近年来呈现出加强监管和规范发展的态势。随着房地产市场的不断发展，房地产经纪机构在促进房屋交易、提高交易效率方面发挥着重要作用，但同时也存在收费不透明、滥用客户信息等问题。为此，各级政府相继出台了一系列政策措施，旨在规范房地产经纪服务，保障交易双方合法权益，促进房地产市场的健康发展。这些政策包括加强备案管理、推行网上签约、实施交易资金监管等，旨在提高房地产经纪服务的透明度和规范性，减少市场乱象，为房地产市场创造更加公平、公正、透明的交易环境。同时，也加强了对于房地产中介行业的监管力度，提升了行业的整体服务水平。

四、发展历程

我国房地产中介服务行业的发展历程来看，从20世纪80年代初期的萌芽阶段，仅有少量机构提供本地房屋买卖和租赁服务，到90年代随着房地产市场的繁荣而逐渐兴起，机构数量增多，服务范围扩大。进入21世纪后，行业进入整合阶段，实力强大的机构通过并购提升市场集中度，同时互联网技术的普及为行业带来革命性变革，信息透明度大大提高。特别是自2010年以来，政府监管力度不断加强，通过一系列政策措施推动行业规范化发展，确保市场公平、公正、透明。这一过程不仅见证了我国房地产中介行业的成长壮大，也反映了我国房地产市场不断成熟和完善的历程。

五、行业面临

1、政策风险

政策的频繁调整可能导致市场不稳定，投资者和开发商需要密切关注政策变化，并及时调整策略。政府对于房地产市场的调控政策，如限购、限贷、限售等开展和解除，都可能对房地产行业产生深远影响。如土地产权模糊和委托代理关系不明确等源于土地制度的风险，可能导致土地的运用不受产权的限制，削弱土地的保值增值功能。随着政府对房地产市场的监管逐渐加强，企业可能面临更加严格的合规要求，如加强备案管理、推行网上签约、实施交易资金监管等，增加了企业的运营成本。

2、人才风险

随着房地产市场的快速发展，房地产中介服务行业对于高素质、专业化的人才需求不断增加。然而目前市场上相关人才供应不足，可能导致企业难以招聘到合适的人才。同时由于行业竞争激烈，一些优秀的房地产中介人才可能会选择跳槽到更有竞争力的企业，导致企业面临人才流失的风险。

3、资金风险

房地产中介服务行业往往需要大量的流动资金来支持其日常运营，如支付员工工资、租金、广告费用等。如果资金流动性出现问题，可能会导致企业无法正常运转。在扩大规模或进行新项目时，房地产中介服务企业可能需要通过融资来筹集资金。然而融资渠道的有限性和融资成本的不确定性可能会给企业带来融资风险。

4、市场风险

随着宏观经济周期转变，消费者消费意识趋向保守，房地产行业供需波动，房地产中介服务行业也面临着市场风险。随着互联网和移动互联网的发展，传统个人房地产中介服务行业也面临着竞争加剧的风险，而国内房地产中介监管日趋严格背景下，相关备案和监管要求导致在房地产交易过程中涉及到的法律问题越来越多也进一步加剧了市场风险，如产权纠纷、合同违约等。

六、产业链

1、行业产业链分析

我国房地产中介服务产业链涵盖了上游的房地产开发企业如碧桂园、万科等，以及新兴的直播电商平台如抖音、快手，为房地产销售提供多元的营销手段。同时房屋租赁公司如贝壳找房等也为房地产中介服务提供了稳定的房源支持。中游的房地产中介企业，如链家、我爱我家等，通过提供专业的房地产咨询、代理销售等服务，连接了上下游，推动了房地产市场的流通。下游则主要是个人消费者和企业消费者，对房地产的需求推动了整个产业链的发展。

房地产中介服务行业产业链

房地产

碧桂园控股有限公司

万科企业股份有限公司

保利发展控股集团股份有限公司

恒大地产集团有限公司

华润置地有限公司

龙湖集团控股有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

新城控股集团股份有限公司

直播电商

北京抖音信息服务有限公司

杭州遥望网络科技有限公司

广西新讯达科技集团股份公司

北京快手科技有限公司

北京蓝色光标数据科技股份有限公司

狮头科技发展股份有限公司

行吟信息科技(上海)有限公司

房屋租赁

中国建筑第七工程局有限公司

中海物业管理有限公司

贝壳找房(北京)科技有限公司

龙湖物业服务集团有限公司

上海链家房地产经纪有限公司

上游

北京链家房地产经纪有限公司

我爱我家控股集团股份有限公司

深圳市乐有家控股集团有限公司

中原(中国)房地产代理有限公司

中游

个人消费者

企业消费者

下游

2、行业领先企业分析

我爱我家房地产经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务，采用直营为主、加盟为辅的业务模式，通过线上互联网平台和线下门店网络，为客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同。新房业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。经营状况来看，2018年房地产经纪业务营收54.85亿元，占比总营收51.3%，新房业务营收16.35亿元，占比总营收15.29%，2022年经纪业务和新房业务营收分别为35.3亿元和12.7亿元，主要受疫情以来房地产市场波动影响，2023年经纪业务和新房业务营收分别为40.94亿元和11.1亿元，主要受2023年二手房市场认可提升，新房需求继续下降影响。

七、行业现状

我国房地产中介服务市场在二手房交易、新房交易以及房屋租赁三大细分领域中表现来看，二手房交易市场一直是房地产中介服务的主体，且保持稳定增长。2022年房地产中介服务中二手房交易额达到5.8万亿元，相较于往年虽有所波动，但仍维持在高位水平，主要得益于我国庞大的房地产市场和日益增长的居民改善性住房需求。新房交易市场同样表现出强劲的增长势头。2022年新房交易额达到5.4万亿元，较往年有所提升，得益于城市化进程的加速和政府对房地产市场的政策支持。房屋租赁市场也呈现出稳步增长的态势。2022年房屋租赁交易额达到1.4万亿元，较往年有所增长，主要得益于人口流动的增加和年轻人租房观念的改变。总的来看，我国房地产中介服务市场保持着稳步增长的态势，主要得益于市场需求的增加和政府对房地产市场的政策支持。

八、发展因素

1、有利因素

（1）房地产政策持续宽松

近年来，我国政府对房地产市场的调控政策逐渐趋于宽松，为房地产行业的发展提供了有力支持。政策环境的宽松不仅体现在对购房者的政策优惠上，如降低首付比例、降低贷款利率等，还体现在对房地产企业的支持上，如放宽房企融资限制、优化土地供应等。这些政策的实施有助于释放被压抑的购房需求，促进房地产市场的稳定发展。

（2）金融科技的发展

金融科技的发展为房地产行业的发展提供了新的动力。通过运用大数据、人工智能等先进技术，可以更好地了解购房者的需求和偏好，提供更加个性化的购房服务。同时金融科技的发展还可以提高房地产交易的效率和安全性，降低交易成本，为房地产行业的发展提供更好的支持。

（3）住房租赁市场扩张

城镇化率提升带动流动人口增加。随着城镇化进程的加快，人口继续向中大型城市聚集，流动人口规模不断扩大，这些人群的租房需求较为强烈；家庭规模小型化和租房理念转变促进租赁人数增长。随着社会结构的变化，家庭规模趋于小型化，单身、离异、老龄化等群体的租房需求增加。同时，人们的租房理念也在转变，更多的人选择租房而非买房，享受更灵活的生活方式；租住品质提升和收入增长推动租金增长。随着租赁市场的规范化和专业化，租住品质不断提升，更多的人愿意为高品质的租住环境支付更高的租金。同时随着经济的发展和人们收入水平的提高，租金价格也有望保持稳定增长。

总的来看，随着住房租赁市场扩张，该细分领域中介服务需求有望持续增长。

2、不利因素

（1）社会变迁及人口结构变动

社会变迁也对房地产行业发展带来了挑战，首先人口结构的变化影响了房地产市场的需求，随着人口老龄化的加剧，老年人口对房地产的需求逐渐减弱。同时年轻人口的婚育观念也在发生变化，对购房的需求也在减少。其次城市化进程的推进也带来了新的挑战，城市人口向郊区、卫星城等区域转移，导致城市中心区域的房地产需求下降。随着人们对居住环境和生活品质的要求不断提高，对房地产中介服务也提出了更高的要求。

（2）客户需求多元化

客户对房地产中介服务的期望不仅仅是提供房源信息、协助办理手续等简单的服务，更希望获得专业、全面、个性化的服务。然而，目前一些房地产中介公司的服务质量和水平还不能完全满足客户的需求，这在一定程度上影响了客户对房地产中介公司的信任度和满意度。同时客户对房地产中介公司的服务要求也在不断提高，要求更加透明、公正、便捷，给房地产中介公司带来了新的挑战。

（3）监管政策的严格化

随着房地产市场的持续发展和调控力度的加大，政府对房地产中介行业的监管政策也日趋严格。政策要求房地产中介服务必须更加规范、透明，对违规行为的处罚力度也在加大，使得房地产中介公司需要投入更多的资源去适应新的政策要求，增加了运营成本。同时严格的监管政策也使得部分存在违规行为的房地产中介公司面临被取缔或处罚的风险，对整个行业的声誉和形象造成负面影响。

（4）市场竞争加剧

着互联网技术的快速发展和房地产市场的不断成熟，房地产中介行业的竞争也日益激烈。越来越多的房地产中介公司涌现出来，市场竞争愈发激烈。为了在竞争中脱颖而出，房地产中介公司需要不断提升自身的服务质量、降低服务成本，以满足客户的多样化需求，使得房地产中介公司的利润空间被压缩，经营风险增加。

九、竞争格局

我国房地产中介服务行业的竞争格局日益多元化，形成了全国性连锁中介企业、区域性中介企业以及互联网房地产中介平台等多方共存、竞相发展的局面。全国性连锁中介企业如链家、我爱我家、贝壳找房等凭借规模化、标准化的运营模式，不断提升服务质量和品牌影响力，成为行业的领军企业。而区域性中介企业则凭借对当地市场的深入了解和优质服务，在特定区域内建立了良好的口碑。同时，互联网房地产中介平台如房天下、安居客、58同城等利用互联网技术和数据分析能力，为客户提供了更加便捷、高效的房地产中介服务。综合来看，多元化的竞争格局推动了整个行业的创新与发展，提升了服务质量，满足了不同客户的需求。

十、发展趋势

我国房地产中介服务主要发展趋势正朝着数字化转型与智能化升级、专业化与精细化服务以及品牌化建设三个方向迈进。随着科技的进步，行业正逐步引入大数据、人工智能等先进技术，实现服务全流程的数字化和智能化，以提升效率和客户体验。同时，随着市场的成熟和消费者需求的多样化，房地产中介服务日益注重专业化和精细化，致力于提供更加精准、专业的服务，以满足不同客户的需求。此外，品牌化建设也成为提升市场竞争力的重要策略，企业致力于提升品牌知名度和美誉度，以建立与消费者之间的信任关系，提高客户满意度和忠诚度。