上半年楼市成交将继续萎缩，三四线城市成交量面临较大的下跌风险

    相对于上年年底和春节的平淡，“金三银四”是楼市交易的传统旺季，随着天气转暖，多地楼市迎来“小阳春”。不过业内人士表示，上半年楼市成交将继续萎缩，三四线城市成交量面临较大的下跌风险。

    4月4日，易居房地产研究院发布的《3月全国40城新建商品住宅成交报告》(以下简称“报告”)显示，3月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降12%。

    3月40城新房成交环比增长84%

    报告显示，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84%，同比增长10%。

    具体来看，2019年3月，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%，同比增长36%。

    18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长91%，同比增长10%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长110%，同比增长17%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长59%，同比增长28%；6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长101%，同比下降2%。

    18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长65%，同比增长4%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比增长86%，同比增长14%；11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长52%，同比下降1%。

    一季度40城新房成交同比降幅收窄

报告指出，由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求，2017年    2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。

    2018年，因三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，但三季度以来同比增幅已持续放缓。

    报告表示，2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月小幅上升。2019年一季度，40城累计成交面积同比下降4%，仍然处于负区间。

    对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月春节月成交低迷，而同比上涨与最近市场预期升温有关，很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理。

    对于楼市未来走向，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。

    报告也预计，在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。

    分城市类别来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳反弹；东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。