19项措施打压房价 市场交易将会降至“冰点”

    内容摘要：北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

    北京于3月30日晚出台的“国五条”落实细则，不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。虽然政策细则从供需两端都做出了部署，但由于“控房价”的迫切需要，细则中一些举措带有明显的行政色彩。多数分析人士认为，按照当前的政策力度，短期内市场会大幅降温。从长期来看，严厉的手段将影响到供应端的积极性，不利于供需关系的改善。此外，北京市地税局公布了二手房交易个税的具体计征政策，按规定可以将一些费用计入房屋原值，从而使个税缴纳额度有所降低。

    行政调控色彩较浓

    北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与其他城市提出的“挂钩经济增速”相比，这一目标显得较为严厉。按照不少分析人士的理解，“保持稳定”更多的含义在于控制房价涨势，而非“止涨”。但即便如此，对于市场供需失衡的北京来说，要完成这一目标仍然不容易。

    针对“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”这一表述，在《北京出台贯彻国务院房地产市场调控细则政策问答》中解释，北京将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时，对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。对于这项规定，多数开发商未做评价，但有专家认为，若能严格执行，此举或将在一定程度上降低房屋交易价格。但该手段行政色彩较为浓厚，在实际操作中恐有难度。

    中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，虽然北京并未像深圳一样限制楼盘销售价格的涨幅，但对于商品房的预售监管，实际上也是在干预市场价格的制定。分析人士还认为，将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理，同样体现出行政干预的色彩。

    二手房交易降温

    对于二手房交易个税的缴纳政策，北京强调严格按差价的20%计征，但同时也提出了其他选项：不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。细则的实施以房屋网签时间为限。

    北京市地税局对此的解释为，自建房、经适房、已购公房和拆迁安置房在计算原值时，需将实际支付房款、相关税费等合理费用计算在内，经适房还需将土地出让金纳入计算范围。按照这种计算方法，房屋原值的核算价格将在一定程度上有所提高，个税的缴纳额度也将降低。

    因此，从政策细则来看，该项手段在执行中并未采取“一刀切”，使得其严厉程度低于预期。但根据链家地产市场研究部统计，二手住宅市场中，仍将有60%左右的需求受到影响。且与其他手段相比，该措施仍然是对市场影响最大的一项。

　　    右。一些尚未达成交易的卖主，已因交易成本提高而放弃了售房意向。按照链家地产的统计，新政出台后，未满五年的非普通住宅交易所需缴纳的税费，约占房款的18.1%。满五年的非唯一普通住宅交易，也需缴纳相当于房款14%的税费。上述比例均比新政前高出近10个百分点，以当前的二手房交易均价计算，缴税金额则高出20万元左右。

    新房市场也受到一定影响。据统计，今年3月，北京原计划有33个住宅项目开盘，新增供应量14000套。但截至27日，仅有10个项目投入供应，总供应量仅为3180套，比去年同期下降25.3%。其中，北京大兴区某项目原计划于3月开盘，但因其报价未通过住建委批复，使得开盘日期不断延迟。

    多家机构发布的报告认为，随着政策对供需两端的抑制，未来一段时间，市场交易将会降至“冰点”。但由于市场需求仍然旺盛，在个别新盘的销售中仍会出现“抢房”、“日光”的局面。