房地产行业：强二线解除限购 助力市场企稳

高能级城市密集宽松政策，期待更多城市跟进

5 月9 日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，两个高能级城市同日进一步优化调整房地产政策，包括全面取消住房限购等一系列举措。此前成都4 月28 日同样发文优化房地产政策。值得注意的是，成都、杭州、西安均是23Q4 以来去化率表现比较好的城市，这些城市优化地产政策有望向市场注入信心。目前房地产销售尚未完全企稳回升，430 政治局会议因城施策定调延续，后续期待更多一线城市和强二线城市出台更多行业支持政策，促进市场筑底企稳。

需求端优化以取消限购为主，同时加大购房支持从三城市发文的具体内容来看，政策在供需两端均有所优化。需求端适应新的供求关系，退出以往的购房限制性政策以及加大住房信贷等支持，主要包括：1）取消购房资格限制，不同于以往的在社保或限购区域方面的微调，本次三城市均指出全面取消住房限购。2）购房支持政策：杭州加强住房信贷支持，购房人在所购住房城区没有住房或者有一套住房但在挂牌出售的，新购住房按揭贷款均可按首套认定。同时，由于杭州信贷政策与限购区域挂钩，所以随着限购区域的取消，全市首付比例均为20%/30%（首套/二套，之前限购区为25%/35%）。西安降低公积金贷款首付比例，提高多孩家庭贷款额度。在购房门槛与能力方面对购房者做出支持。

供给端政策主要聚焦在优化新增供应，盘活现有存量供给端聚焦于优化供地结构、盘活现有存量以及供给高质量住宅：1）优化供应：成都与杭州均指出将建立或深化房地联动，根据供求关系优化供地，与自然资源部发文定调一致。2）盘活闲置房源：成都鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，西安鼓励企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍等运营。以上均是对政治局会议所提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”回应与落实。3）另外成都、杭州均指出推动开发高品质住宅产品，西安指出创新户型设计，满足购房者品质需求。

市场仍在筑底，后续更多城市限购政策有望迎来优化销售量方面，24 年4 月54 城新房成交面积同比-38%（3 月同比-44%），环比-20%，年初至今累计同比-40%；价格方面，二手房价格环比跌幅较3 月进一步扩大。市场仍在筑底阶段，尚有城市政策仍有优化空间，而根据我们统计，目前还有四个一线城市以及天津、石家庄、珠海及海南8 个省市尚在全域或核心区域执行限购政策，后续有望进一步优化调整。

房地产再迎政策窗口期，为板块提供估值修复空间整体而言，今年以来新房市场依然在筑底，而政治局会议的表态有的放矢，激发需求稳市场的态度坚决，落地层面北京、成都、深圳、杭州以及西安均对现行政策进行优化，我们认为后续调整政策的城市范围将进一步扩大，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份、滨江集团；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产；3）物管公司：

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风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

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转自华泰证券股份有限公司 研究员：陈慎/刘璐/林正衡