楼市降温？全国40城土地溢价创39月新低 2013-2018年全国土地市场成交情况分析【图】

   2018年1-8月50大城市累计卖地2.47万亿同比上涨28%。杭州突破2000亿，上海、重庆、苏州卖地超过1000亿。数据显示，从三四线城市看，有多达64个三四线城市卖地突破百亿，刷新历史记录。土拍市场火热的同时，土地流拍频现。全国土地市场加速降温，溢价率创39个月新低。

    热点城市溢价率10%左右

    数据显示，从三四线城市看，多达64个三四线城市卖地突破百亿，其中，武汉、佛山、嘉兴、常州、湖州等突破了500亿，15个三四线城市卖地超过200亿，45个城市卖地超过100亿。

    从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

    截至8月31日统计数据，本月全国300城市建设用地共成交5005宗，比上月减少1233宗，比去年同期减少895宗；成交金额达4586.05亿元，环比下降15.45%，同比增长7.32%；成交建面28194.64万平方米，环比下降20.02%，同比下降7.44%；平均成交楼板价1626.57元/平方米，环比增长5.72%，同比增长15.95%。

    全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。三四线城市土地市场也明显活跃，2018年大量房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。

    土拍市场遇冷

    土拍市场火热的同时，土地流拍频现。近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地，分别以3%、2%、0%溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率较之前已大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温明显。

    值得一提的是，8月，上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。这主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都是此前的热点城市，调控较为严厉。“预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。”

    另一方面，土地出让均价已经连续五个月同比下跌。易居数据显示，8月，40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析认为，造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

    品牌房企拿地量价齐跌

    本月TOP20上市房企中，入榜品牌房企个数大幅降低，接近本年历史低值。入榜品牌房企拿地金额与面积下滑明显，占TOP20上市房企的比例也有下滑。

    从1-8月累计成交量来看，成交金额TOP20和成交建面TOP20上市房企拿地集中度同比继续有不同程度的下滑，TOP20上市房企拿地金额集中度远逊色于去年同期。

    从成交金额来看，TOP20上市房企1-8月共计成交10856.46亿元，占全国300城市土地成交金额的29.10%，占比同比下滑16.09个百分点；而从成交建面来看，TOP20上市房企共计成交27212.84万平方米，占全国300城市土地成交建面的10.66%，占比同比下滑3.96个百分点。

    1-8月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大，累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续5个月同比下跌。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。