东湖新村建于1979年，曾经是全国第一个商品房小区、第一次引进外资兴建住宅小区、第一个实行物业管理的小区。至今东湖新村已经经历了39年，70年的民用住宅用地权属年限过半，未来土地上的私人住宅和国家的土地该如何处理，成为现阶段绝大部分房地产市场关注的话题。
中国人购买的房屋，从产权的角度来说，地与房是分离的。具体来说，土地是归国家或集体所有的，个人则是以土地出让金的方式向国家或集体租用的，而地上的房子则是属于所有者的私人产权。
一般来说，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。
至于房屋下面的土地到期后怎么办？目前对于70年的商品房，已有了框架性的解决方案。
A,《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”
物权法的此处规定可分二块来理解：
首先，70年的商品房，70年产权期限到期后，可自动续期。但续期时到底是免费续期还是缴费续期，无明确规定，因此留下了法律的空白。
其次，非70年产权的商住、商铺等，产权期限到期后如何走向，“依照法律规定办理”，但目前没有其他法律对此作出了规定，因此目前仍是一个待解之谜。
B,《土地法》上对此进一步明确道：“土地使用到期限得继续交钱。”
也就是说，在物权法的基础上进一步明确道：土地使用权到期后的续期得交钱，但怎么交，未有明确规定。
C,2018年8月27日，首次提请全国人大常委会审议的《民法典各分编(草案)》则对此作出了最新的解释：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
也就是说，《民法典各分编(草案)》对此进一步明确道，70年的商品房产权期限到期后“自动续期”，但是“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”
到此可以明确的是，70年商品房的产权，至少在产权上基本上已“永久化”，只是还留下一个法律空白：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”
实际上，这个已得到了中央高层的呼应。2017年3月15日，国务院总理李克强在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时，就对记者提出的“房屋70年产权到期后怎么办”问题时回复道：“房子70年产权可续期，无需申请，无前置条件！”
所以概括起来，目前有关房屋产权到期后的法律疑惑，可总结成两个问题：
首先，70年的商品房，产权到期后可以续期，但续期时如何缴费，仍有待进一步的法律规定。但至少已可以续期了，所以相对地永久化了。
其次，非70年产权的商住、商铺、工业用房等，仍未有明确规定。
2013-2018年1-7月全国商品房开发投资规模及增速走势图
资料来源：国家统计局、智研咨询整理
商品房开发投资规模增速从2015年房地产去库存政策实施以来，增速迅速提升，2018年1-7月商品房开发投资规模46443亿元，增速上升至14.16%。
2013-2018年1-7月全国商品房销售面积及增速走势图
资料来源：国家统计局、智研咨询整理
近几年，我国商品房销售面积整体规模呈现出稳步上升的趋势，2014年商品房销售面积105182万平方米，到2017年商品房销售面积上升至144789万平方米，增长率高达37.66%。
2013-2018年1-7月全国房地产销售面积及增速走势图
资料来源：国家统计局、智研咨询整理
2013-2018年1-7月房地产各领域销售面积格局走势
资料来源：国家统计局：智研咨询整理
整体来看，我国商品房销售面积占比最大，整体维持在85%以上，同时增速和房地产销售面积增速几乎一致，这反映出我国商品房销售情况对于房地产市场的影响力和权重非常高。民用住宅市场规模的不断扩大，未来私人住宅的产权问题在社会的影响更为深远。2049年之后，我国商品房住宅产权到期规模将呈现出快速放大的趋势，合理有效的解决产权续期问题，保障居民住户的合法权益和经济利益是未来考虑的重点，尤其在最近十几天，房屋价格和价格增速已经超出一代人能够承受的范围，在一线城市，购房甚至需要两家三代的集中供应。所以未来民用住宅地权属年限到期问不仅是经济问题，更加是社会问题。
2013-2018年1-7月全国商品房占房地产销售面积比例
资料来源：国家统计局、智研咨询整理
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