房价暗降？上半年商品房销售面积累计同比增速 3.3%,权威数据揭示资金流向【图】

    8月最新几组数据出炉，再度引发市场关注。国家统计局数据显示，8月新增居民户贷款占比近55%，为今年以来最高水平；与此同时，央行公布的最新数据显示，8月份个人房贷占比较7月份上升，人民币贷款增加1 .2 8万亿元。其中，住户部门贷款增加7012亿元。另一方面，国家统计局最新数据显示，8月份70个大中城市住宅价格，上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。这一系列数据是否表明资金仍在涌入楼市？

    “就广州地区而言，个人房贷仍严格执行监管调控政策，无论规模还是增量都并未感受到(资金涌入)”，广东某国有行个贷业务负责人日前向南都记者表示。但他也强调，受风险偏好影响，银行依然偏爱涉房贷款。

    住房贷款占比反弹

    可以说，8月信贷数据主要由个贷撑起。住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。而住房部门中长期贷款通常被视为居民房贷。

    “居民贷款占比反弹应引起关注。8月居民贷款7012亿，为2018年以来第二高月份，仅次于1月。如果看当月新增居民贷款在全部新增中的占比，8月居民贷款在新增中的占比达到54.78%，为2018年之最”，交通银行首席经济学家连平指出。

    这一数据是否表明资金在加速涌入楼市？不少受访的华南地区银行个贷相关负责人纷纷表示，调控并未放松，今年增速比起去年同期仍在放缓。这一数据在上市银行中期报告中得到验证：今年中期上市银行房贷较年初平均增速已经下降至7%，而去年年中这一数据普遍保持在10%以上。

    但增幅放缓并不意味着规模减少。今年上半年，26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元，在上述银行总贷款中的占比接近31.4%。其中，个人房贷总额突破20万亿元，较年初增长7.52%至20 .7万亿元。

    以农业银行为例，该行上半年个人住房贷款为34009.93亿元，比上年末增加2675 .19亿元，增长8 .5%。对此，农行副行长郭宁宁介绍，新增住房贷款中，投向三四线城市的占比提升达56%，上年二线城市持平为36%，一线城市占比下降至9%。

    银行积极腾挪房贷额度

    “等了两年，终于可以网签放贷了，从85折等到利率上浮，真的是心疼要多交的利息”，市民小郑最近向南都记者感叹自己漫长的等贷经历。

    实际上，像小郑这样陆续等到放贷的市民不在少数。南都记者在业内走访进一步了解到，以广州房贷市场为例，受330新政影响而被卡紧的存量房贷“堰塞湖”已缓解。另一家国有行广州地区业务负责人向南都记者透露，该行此前已将存量房贷消化完毕，排队等贷基本结束，额度相对充足。

    另一方面，尽管额度有限，银行对房贷的青睐不减，还在积极腾挪额度。不少受访的银行人士也坦言，银行风险偏好依然偏低，围绕房地产的金融产品最大的优点就是风险可控。从资产角度讲，房贷按揭有明确的抵押物，比中小企业贷款和信用贷更具优势。

    “近期银行间拆借市场利率不断走低，业内来看其实就是因为银行合意信贷项目有限，这种形势下房贷的优质程度就越发凸显出来了”，前述广东某国有行个贷业务负责人透露，该行在不触碰监管红线的基础上依然偏爱房贷。

    据南都记者了解，业内有银行为腾挪出房贷额度，甚至将优质房贷资产打包进行资产证券化，以此来腾挪出更多额度。一次ABS可腾挪的额度达数十亿。

    开发贷逆势增长

    房企融资渠道收紧似乎已成事实。但实际上，上半年A股上市银行房地产行业贷款总额却逆势增长，增量甚至高于去年同期。

    南都记者统计发现，从增量上看，上半年建设银行、农业银行、民生银行的房地产行业贷款余额分别较年初增加779亿元、747亿元和727亿元，增量位居前三位。

    尽管不同银行对房地产业贷款的统计口径可能略有不同，但主要都包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产企业的非房地产用途贷款。在南都记者统计的20家银行中，较上年末增长超过10%的银行家数就有11家。

    值得注意的是，开发贷逆势增长的同时，银行对房企信贷投放的结构正在优化。以工行为例，该行在中报中表示，将继续择优支持财政实力较强、层级较高的政府购买服务棚户区改造贷款业务，稳步开展租赁住房贷款业务，重点支持一线城市及库存消化周期合理需求充足的二线城市普通商品住房项目；另一方面，审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务，并从严控制商用房开发贷款及商业性棚户区改造贷款业务。

    数据显示，2018年8月全国首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率的1.161倍，环比上升0.35%，同比去年8月利率5.12%上升11.13%，为2017年1月以来连续20个月上涨。

    尽管本轮首套利率上涨幅度收窄，对购房者来说还款压力仍然很大，以最新首套房贷平均利率5.69%贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息大约需要109万元，比去年同期的利率标准要多还13万元利息。

    数据显示，全国35个城市533家银行中，有40家银行利率上升，较上月减少7家，下调利率银行数仅4家，而利率持平银行数为488家，为近一年峰值。值得注意的是，执行利率上浮20%—30%银行数增多，其中，128家银行上浮20%，30家银行上浮25%，28家银行上浮30%，分别较上月增13家、2家和3家。此外，工农中建国有四大行已上浮15.9%。

主要银行房贷利率上涨幅度

资料来源：公开资料整理

    北上广深四大一线城市中，除北京地区首套房利率与上月持平外，其余均小幅上涨。二线城市利率增速减缓。房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。目前，用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素来看，房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。

    房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。各地调控政策的出台已有一段时间，在度过缓冲期后，多城市银行已基本完成整体利率的相应调整变化；央行放水后银行资金得到补充，用户存款利率及理财收益率出现小幅下降；用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。

    2018 年 1-6 月，商品房销售面积累计同比增速 3.3%，较 2016 年 1-4 月高点回落 33.2 个百分点；商品房销售额累计同比增速 13.2%；较 2016 年1-4 月高点回落 42.7 个百分点，销售端增速自高点回落明显。

    1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积728593万平方米，同比增长3.0%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，住宅施工面积502037万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅新开工面积84685万平方米，增长18.0%。房屋竣工面积42067万平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1个百分点。其中，住宅竣工面积29463万平方米，下降12.2%。

    1-7月份，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点；土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。

2018年1-7月份全国房地产开发和销售情况

资料来源：公开资料整理