2018年上半年:火热
在深圳,海上世界双玺花园三期加推房源为面积205-422㎡的大户型,5月27日和28日缴纳诚意金,诚意金需要500万。项目预售备案价格达到8.17万/㎡-15.4万/㎡,整体均价约12.12万/㎡。
北京,限价房设定销售价/评估价比值为85%,低于该值的转为共有产权房!符合入市条件(高于比值)的限竞房(限价房)限售5年!
杭州,某盘均价82270元/㎡,含装修8000元/㎡,无房无贷者指定银行验资、定存500万!名下1套房,或无房有贷款记录定存1000万!一次性付款的购房人需定存1700万!
西安曝出一起最大的房产丑闻!
上头条的城市还有南京、无锡、上海。这种抢房大战,究其原因是因为新房二手房的倒挂。
2017年,国内的房地产市场正式进入了“五限”时代,即限购、限贷、限商、限价、限售。这其中,限价政策直接决定了楼盘的售价不能高于某一个限定值,有效地抑制了房价的快速上涨。但是,由于这些新楼盘周边的二手房都是业主自己定价,没有类似限价政策的制约,因此房价还是在涨,这才出现了房价倒挂的现象。
因为新房和二手房的房价倒挂,进一步激发了人们的投资热情。在房价倒挂的情形下,买到新房之后只要一倒手卖出去,就有得赚,因此才会有这么多人前来抢购。买的人多了,虽然受到限价政策限制,开发商无法涨价,但是可以要求购房者全款支付,或者高首付比例可以优先选房等,导致那些只能拿出三成首付的购房者根本没有机会买房,因此才有了强制摇号买房的政策。
冰封的下半年
9月24日,杭州全市二手成交量为10套。注意,你没看错,近千万的城市,中国网红第一城市,让上海沦为都市圈城市的杭州!
据透明售房网的数据统计,中秋三天,杭州只成交了127套。而且与往年不同的是,今年的交易数据还包含了富阳区。
在北京,截止9月30日,入市及待入市的限竞房项目共计70个,供给房源近万套,但仅有8个项目有网签记录,网签套数在1100套左右,网签率仅有11%。
在上海,10月1日~7日国庆黄金周期间,上海新房成交量缩水近七成。即使各大房产皆给出优惠打折,房子水准也比去年高,但大众买房热情仍旧降温。
西安楼市的风向也出现了惊人的变化。三迪曲江香颂枫丹推出473套新房源,经过现场核验通过的家庭却只有零个。世茂璀璨倾城推出296套房,而核验通过的家庭只有两个。这与西安前半年千人抢房、一房难求的局面形成了冰火两重天的对比。
如何看待遇冷的限价房?
易居研究院智库中心研究总监表示,对于限价房来说,其也有很多问题。第一是此类限价房的房源属性并不太清晰,购房者对认购此类住房是有顾虑的。第二是此类住房的金融服务或不到位,也影响此类住房的交易。第三是此类住房实际上限价过程中也存在不同的性价比,好房源难以认购,不好的房源购房者本身也不会太有兴趣去认购。大体上说对于此类住房的遇冷,也说明未来还是需要不断研究供给和分配机制,进而促进此类房源真正进入市场。
6月百城住宅均价:环比下跌0.5% 连续第2个月下跌
不过,国家统计局9月公布数据显示,70个大中城市中,今年8月新房价格上涨的城市数量达到了67个,涨幅持平的城市有2个,下跌的城市仅厦门一个。
2018年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
城市 | 环比 | 同比 | 定基 | 城市 | 环比 | 同比 | 定基 |
上月=100 | 上月同月=100 | 2015=100 | 上月=100 | 上月同月=100 | 2015=100 | ||
北京 | 100 | 100.2 | 1.5.6 | 唐山 | 102.9 | 109.6 | 118 |
天津 | 100.2 | 101.6 | 130.6 | 秦皇岛 | 102.8 | 110.7 | 122.9 |
石家庄 | 100.9 | 106.5 | 10.9 | 包头 | 102.5 | 111.8 | 113.6 |
太原 | 101.9 | 109.5 | 119.9 | 丹东 | 100.4 | 114.9 | 114.1 |
呼和浩特 | 102.9 | 113.9 | 118.5 | 锦州 | 100.6 | 105.8 | 102.3 |
沈阳 | 101.1 | 111 | 124.5 | 吉林 | 102.3 | 109.3 | 116.6 |
大连 | 101 | 113.8 | 121.9 | 牧丹江 | 101.3 | 109.2 | 111.4 |
长春 | 100.8 | 110.8 | 120.9 | 无锡 | 103.4 | 102.9 | 138.5 |
哈尔滨 | 100.9 | 113.3 | 124 | 扬州 | 101.2 | 109 | 129.8 |
上海 | 100.1 | 99.8 | 144.9 | 徐州 | 103.3 | 113 | 133.4 |
南京 | 100 | 98.4 | 144.4 | 温州 | 100.7 | 103.2 | 115.7 |
杭州 | 100.6 | 101.9 | 136 | 金华 | 101.1 | 106.9 | 124.7 |
宁波 | 102 | 106.6 | 127.9 | 蚌埠 | 101.8 | 102.3 | 121.2 |
合肥 | 101.6 | 101.8 | 151.3 | 安庆 | 101.9 | 105.8 | 117.3 |
福州 | 102.2 | 103.5 | 133.3 | 泉州 | 100.9 | 101 | 112 |
厦门 | 99.9 | 100.3 | 152.7 | 九江 | 101.5 | 106.1 | 127.1 |
南昌 | 101.4 | 107.4 | 131.6 | 赣州 | 102 | 103.8 | 121 |
济南 | 102.8 | 110.2 | 134.8 | 烟台 | 101.2 | 111.4 | 124 |
青岛 | 101.6 | 110.1 | 128.3 | 济宁 | 101.7 | 108.8 | 116.8 |
郑州 | 101.5 | 106.7 | 138.8 | 洛阳 | 100.7 | 105.2 | 118.2 |
武汉 | 101.4 | 104.8 | 136.1 | 平顶山 | 100.7 | 106.8 | 115.8 |
长沙 | 102 | 110.3 | 138.2 | 宜昌 | 101.2 | 110.1 | 124.3 |
广州 | 100.9 | 103.3 | 144 | 襄阳 | 102.9 | 108.6 | 116.2 |
深圳 | 100.5 | 100.3 | 146.6 | 岳阳 | 102.3 | 109 | 120.9 |
南宁 | 101.7 | 107.4 | 130.4 | 常德 | 102.7 | 106.4 | 116.3 |
海口 | 100.9 | 121.4 | 134 | 惠州 | 100.7 | 103.2 | 134 |
重庆 | 101 | 109 | 127.3 | 湛江 | 101.9 | 106.2 | 121.2 |
成都 | 101.1 | 108.2 | 131.6 | 韶关 | 101.4 | 104.9 | 121 |
贵阳 | 101.8 | 112.5 | 126.2 | 桂林 | 100.6 | 106 | 116.2 |
昆明 | 101.5 | 115.9 | 126.2 | 北海 | 103.1 | 109.1 | 126.8 |
西安 | 103 | 113.5 | 134.6 | 三亚 | 100.1 | 121.2 | 144.3 |
兰州 | 101.2 | 107.8 | 115.3 | 泸州 | 101.8 | 110.2 | 116.5 |
西宁 | 101.5 | 109 | 112.9 | 南充 | 102.6 | 113.1 | 120.8 |
银川 | 101.7 | 109 | 112.1 | 遵义 | 101.5 | 110.9 | 116.9 |
乌鲁木其 | 101.4 | 112.1 | 112.8 | 大理 | 101.9 | 112.9 | 118.4 |
当前房地产,有一些三四线在市由于去库存过度,造成新房供应不足的城市,房价还有上涨的余温,但这基本上是这一波楼市行情上演最后的疯狂。
随着行政政策,货币政策收紧式调控对楼市的步步逼近,开发商也终于按捺不住了,趁着房地产传统的金九银十时机,龙头开发商纷纷变相降价,这其实也是个典型的信号。
当一年前合肥、廊坊这些早已过热的城市变相降价不足以引起全国人民关注时,这一变降价潮可能会来得更加汹涌些,因为在政策上比一年前更严格,其中最典型的一个信号就是去库存任务已经完成。这一波楼市行情以去库存的号召而起,去库存的重点对象是三四线城市,而各种政策信号已指明,以去库存任务已完成,一切尘埃落地。
记得去年七八月份时写过一篇《2017年过后,只有核心城市的房子才称为资产》的文章,已过一年有余,虽然三四线有城市房价还在疯狂,但对于疯狂抢房的投资客而言,更多的可能只是帐面的浮盈,最终能不能胜出,待历史验证。
···
支撑三四线城市房价上涨的政策发生转变
一切围绕棚改货币化、去库存说起吧。
住建部政策,2018 年 7 月 12 日,住建部在棚改工作吹风会上定调未 来棚改工作方向。继续推进棚改,但货币化比例降低:“要因地制宜 推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。”
10月8日,国常会传递了棚改货币化工作的新内容。要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
可以说,住建部的定调搬上了国常会,这是政策升级的信号。上面最核心的一点内容就是对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方,要取消棚改货币化安置。
再来看另外两个消息。
8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》,明确全面停止房地产去库存调控措施,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。
8月30日,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策……。
上述这四则消息其实是前后呼应,上面有政策了,地方政策就出台文件执行了。总结下来就一个思想,去库存结束的城市棚改货币化安置取消,其它城市城市棚改货币化率要降低。
这二者有什么必然联系。
这一波楼市行情涨价的套路,大家都知道有一个板块轮动效应。这点与股市表现一样,如果行情一好,A股各行各业的板块都会滚翻涨一遍。这个过程肯定是最抢手的板块先热,一般也是最新兴的行业,随后轮动发起,最后到那些夕阳式的传统行业。到了楼市则是先由一线城市,再到二线城市,随后是三四线城市。一二线城市涨其实大家都知道,人口净流入这个长期的逻辑。而三四线城市,大家都清楚无实体经济、人口净流出,但为什么还一股脑的往里冲?
我们知道,14年前后,库存过剩是房地产重点问题,去库存重点也就是三四线城市,因为一二线城市只要政策一放开,由于需求巨大,库存问题实质上并不存在。当时平均三四线城市库存周期都在30个月以上,而如今,三四线城市去库存只剩下不足十个月,这基本上也就说明了去库存任务结束了!
棚改货币化安置为什么重要?因为这一波三四线城市楼市疯涨的重要推手。
我们先来讲棚改货币化安置是什么。
危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前模式拆房还房。棚改货币化安置就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,你自个儿拿钱去买房吧。市场有了新资金,也产生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了。货币化安置绝大部分钱都会流入房地产市场,经过市场交易,影响商品房价格。
这个过程中楼市发生了什么情况?近几年地产发生了些什么?
2014年,全国楼市开始调整,经济下行压力大。那时候,开发商一个劲的喊转型,大家都认为地产不行了,没有未来了,要纷纷逃离房地产。连一二线城市房价一蹶不振,各地房地产市场降价,同样也有房闹事件,行情跟现在有些相似。上面的数据,我们也看到了,各线城市库存飙升,特别是三四线城市库存在30个月左右。
2015年,随着一年5次降准降息,加上取消限购、放宽限贷以及财政补贴直接刺激等政策松绑,资金开始流向楼市,一二线城市房价率先复苏,三四线城市仍旧哀鸿遍野。
2016年,楼市去库存成为重点政策,一二线房价出现暴涨,最典型的领头羊就是深圳,随之在9月底10月初时,20多个城市开始新一轮楼市调控,限购限贷限售限价摇号接连上阵,一直延续至今。与此同时,三四线城市棚改正式进入高潮,PSL(抵押补充贷款,大家理解为向三四线房地产市场“放水”的一种方式就行)为其提供了源源不断的资金,让三四线楼市开始有所复苏。
2017年,随着部分一二线城市开始调整,楼市其实也开始有了轮动效应,三四线城市成为中国楼市当之无愧的主角。
2018年,中国楼市两年来,100多个城市,调控共计600多次,一二三四线城市开始逐步降温,但有些去库存过度,库存量不足的城市目前还有上涨余温。
在这个过程中,货币化安置得到政策鼓励。货币安置比例,从2014年的9%跃升到2017年的60%,直接刺激了三四线楼市上涨的神经。一时间,拆旧建新,拿到补贴的拆迁户成了最大的购买主力,三四线房价开始飙涨,直接接过了一二线城市房价上涨的接力棒。楼市一旦上涨趋势形成,价格很难下来,所以一个城市才会有接二连三的调控。
在过去这三年多时间里,棚改货币化大概贡献了约五万亿,而这其中,约60%流进入三四线城市,大概是3万亿。据测算,2016年、2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.9亿平,占三四线城市销售面积的14.8%和17%。大家不要小看这百分之十几的贡献率,由于棚改居民拿着钱去买房,成为房价推高的主要助手,是助燃器。
因为这约15%左右的人就成了彻底没有房的人,他们成了这个城市真正意义上的刚需,并且手上有钱,那就在这个市场上开始买房,有人买 了成交量自然上来,再加上大家看到一二线城市已经在涨了,其它刚需或者投资者自然也会来置业,如此循环,两年下来,三四线城市房价纷纷破万。我在网上只找到一个60多个城市房价破万的城市,但实际上肯定不止60个,肯定还有更多。至少我老家汕头破万的,GDP可是全国前40位,没有在名单之列。
排名 | 城市 | 新房均价(元/平方米) |
1 | 北京 | 63419 |
2 | 深圳 | 56901 |
3 | 上海 | 52750 |
4 | 厦门 | 43932 |
5 | 三亚 | 37580 |
6 | 广州 | 32668 |
7 | 杭州 | 30130 |
8 | 福州 | 29069 |
9 | 南京 | 28556 |
10 | 陵水 | 25862 |
11 | 天津 | 25007 |
12 | 珠海 | 23389 |
13 | 青岛 | 21797 |
14 | 济南 | 19159 |
15 | 武汉 | 19022 |
16 | 温州 | 18534 |
17 | 苏州 | 18478 |
18 | 丽水 | 16692 |
19 | 宁波 | 16685 |
20 | 万宁 | 16285 |
21 | 成都 | 16253 |
22 | 石家庄 | 16160 |
23 | 廊坊 | 15978 |
24 | 东莞 | 15861 |
25 | 郑州 | 15022 |
26 | 舟山 | 14934 |
27 | 金华 | 14916 |
28 | 合肥 | 14814 |
29 | 大连 | 13941 |
30 | 漳州 | 13691 |
31 | 海口 | 13598 |
32 | 莆田 | 13464 |
33 | 无锡 | 13364 |
34 | 台州 | 1345 |
35 | 佛山 | 13006 |
36 | 嘉兴 | 12521 |
37 | 南通 | 12409 |
38 | 常州 | 12328 |
39 | 保亭 | 12167 |
40 | 扬州 | 12096 |
41 | 中山 | 12087 |
42 | 衢州 | 11574 |
43 | 乐东 | 11492 |
44 | 绍兴 | 11442 |
45 | 泉州 | 11345 |
46 | 湖州 | 11278 |
47 | 琼海 | 11163 |
48 | 重庆 | 11049 |
49 | 保定 | 11017 |
50 | 西安 | 10969 |
51 | 长沙 | 10838 |
52 | 南昌 | 10813 |
53 | 昆明 | 10786 |
54 | 太原 | 10723 |
55 | 文昌 | 10710 |
56 | 南宁 | 10674 |
57 | 龙岩 | 10670 |
58 | 大理 | 10348 |
59 | 惠州 | 10335 |
60 | 兰州 | 10321 |
61 | 东方 | 10107 |
62 | 芜湖 | 10053 |
回过头来看,以去库存的口号,利用各种政策刺激资金进入楼市,激活一二线城市,楼市有了轮动效应用,再用棚改货币化安置这个推手,辅助激活了三四线城市的楼市,最后完成去库存的难题。
上面有两个核心因素,一个是去库存,另一个是棚改。而从文章一开始,消息层面传递的信息已经讲到,去库存任务已经完成,可以说这个楼市重点问题已经解决,成为了历史。很多城市房子库存已经这么低,再推行棚改货币化安置显然已经不合时宜了。而棚改接下来政策给的信号也相当明显,就两点,其一,棚改计划开工面积在减少;其二,棚改货币化安置比例减少。那么结论就很明显了,国家政策推动三四线城市房价上涨的因素将不复存在。我向来强调,国家不支持的行业、产业就没有机会。
对于楼市,接下来的重点工作就是“不允许房价涨”。所以,所有城市调控政策会往这个目标去绞尽脑汁的出对应策略。可能越到后面,政策可能会超出人们的想象。像韩国最后的房子要卖只能有卖房券你才能卖(事实上中国的楼市调控政策套路大部分是借鉴韩国的),在中国这一招目前变相是限售。未来,指不定房子抛压太重的时候,就用上这一招。
政策信号已经表明三四线城市要凉?
人口锐减,三四线城市长期需求逐步消失
(特别说明:该人数是根据统计局每年出生人数进行统计推算的,实际因为人口意外伤亡,总人数应该是少于这个数据)
用肉眼都能看出,80后、90后、00后呈现阶梯式的下跌,90后较80后人数减少20.5%,00后较80后人数减少26.6%。
00后的父辈是房地产市场化第一波受益者,在城市中基本上都有一套、两套房。况且,这一代人多数是独生子女,未来一结婚一对夫妻继承的房子少则两套,多则可能四套以上。让他们去接盘,从常识理解显然是不太可能的事情。
我们只从考虑1985年至少1999年,刚好处于19岁至33岁间,这类人要么现在是刚需,要么未来十年后也会成为刚需。可以看到三个区间人口对应的情况,锐减得更加历害。特别是1995年至1999年这一波人,目前是19-23岁。
假如,三四线城市房地产还有一个短周期是五年之后,那么这些人则是25-30岁左右,刚好也是大学毕业处于结婚前的年龄段。而人口只有7970万人,较85后同样区间减少33.2%。可以说,如果这些人都是刚性需求,那对房屋的需求量则对应减少3成以上。
接下来看一下三四线城市土地的供应量情况,很明显结论是较之前有减少。
但我们知道这一波楼市有一个限售政策。一般城市都是拿到房产证之后限个三五年,再加上前面预售到交楼还有一两年时间。从这样的时间点推算这一批投资者买入的房需要未来五年之后集中抛售,再加上市场上巨量的新房,未来供应远大于需求。
由于三四线城市供应量大,未来要入市的二手房肯定得折价卖出去。最典型的就是惠州,虽然你买来了新房从没住过,但即使是毛坯卖出去也就是卖个七折。
2013年左右,面临去库存高峰,而随后国家利用政策,把房子转给百姓居民,虽然其中有一部分居住需求,但确实无法改变其依然过剩的局面。
全国人口过去七年间增长3.7%左右。
过去七年间,一线、准一线、二线城市常住人口保持快速增长,基本高于全国增长水平。
226个城市中,共计有115个城市(右边一列)常住人口低于全国3.7%增长平均水平,这些城市房价绝大多数以后凉凉。
未来,人口还会持续向一二线城市中净流入,三线以后的城市基本上就是净流出的节奏,人都是往能赚钱的地方集中的,这符合城市发展规律。
三四线城市楼市是不是最后的疯狂?至少,现阶段而言,支持三四线房价上涨的各种因素都在减弱。去库存史命完成、棚改政策导向减弱、货币放水暂停、没有实体经济支持、人口外流危机、收入涨幅赶不上房价、城镇定化进入中后期的三四线城市拿什么支撑房价的上涨?三四线大量投机的房子你未来要卖给谁?
长期以来,幻想了一个很美好的情景,就是保持房价高位不上涨,房价下跌维持在一定范围内,通过通胀和人民收入增长慢慢让房价泡沫减小,让消费能够支持房价。这就导致了人们一直对房价有预期。即使再有"去库存"的行情,那可能要是五年以后的事情了。
站在国运的十字路口上,中国很多脉动都发生了嬗变。
深圳的出口、重庆的投资、厦门的消费、南京的工业……近来一些重点城市连接发出不同以往的信号,以至于重塑信心再度比黄金还重要起来。
城与国,可谓辅车相依。过去四十年来,中国上下一心,筚路蓝缕,开辟了一个又一个经济奇迹,也缔造了一个又一个光荣之城。
如今,国内外形势风云突变,彭斯隔空喊话,特朗普重建世界贸易秩序欲送上“毒丸”,国与城,都面临了新的拐点。
在这样一个历史关口,我们更有必要审视中国的微观镜像,重新梳理区域经济的演变路径。或许只有这样,才能更好的“以启山林”,直面挑战。
第一站,长沙。
全中国294个地级市,无法想象居然会选择长沙。
长沙这个城市很特别,特别到只是粗粗扫一圈统计图,它就会直接蹦到你的面前。
很多人没有注意到,长沙可能是近二十年整个中国逆袭最为成功的城市(某种程度上可媲美深圳)。
2001年,中国加入WTO,这是13亿中国人的重要转折点。当年长沙的GDP只有728亿元,2017年这个数字跳到10200亿元,增幅高达惊人的1300%,在全国41座重点城市中排名第四。
序号 | 城市 | 2001年GDP | 2017年GDP | 增幅 |
1 | 合肥 | 363.4 | 7191 | 1878.60% |
2 | 银川 | 104.8 | 1803 | 1620.10% |
3 | 呼和浩特 | 211.1 | 3179 | 1405.80% |
4 | 长沙 | 728.1 | 10200 | 1300.90% |
5 | 东莞 | 578.9 | 7580 | 1209.40% |
6 | 南宁 | 324.8 | 4180 | 1187.00% |
7 | 西宁 | 104.5 | 1284 | 1128.80% |
8 | 贵阳 | 302.8 | 3518 | 1062.00% |
9 | 深圳 | 1954.2 | 22286 | 1040.40% |
10 | 郑州 | 828.2 | 9003 | 987.10% |
11 | 南昌 | 485.6 | 5000 | 929.60% |
12 | 南京 | 1150.3 | 11715 | 918.40% |
13 | 西安 | 733.9 | 7469 | 917.80% |
14 | 武汉 | 1347.8 | 13400 | 894.20% |
15 | 重庆 | 1976.9 | 19530 | 887.90% |
16 | 天津 | 1919.1 | 18595 | 868.90% |
17 | 苏州 | 1760.3 | 17000 | 865.80% |
18 | 南通 | 809.3 | 7755 | 857.60% |
19 | 海口 | 145.7 | 1390 | 854.30% |
20 | 成都 | 1492 | 13890 | 830.90% |
21 | 佛山 | 1068.4 | 9500 | 789.20% |
22 | 乌鲁木齐 | 315 | 2799 | 788.60% |
23 | 青岛 | 1316.1 | 11258 | 755.40% |
24 | 太原 | 386.3 | 3200 | 728.30% |
25 | 杭州 | 1568 | 12556 | 700.80% |
26 | 广州 | 2685.8 | 21500 | 700.50% |
27 | 无锡 | 1360 | 10511 | 672.90% |
28 | 烟台 | 980 | 7550 | 670.40% |
29 | 厦门 | 558.3 | 4300 | 670.20% |
30 | 北京 | 3708 | 28000 | 655.10% |
31 | 宁波 | 1312.7 | 9850 | 650.40% |
32 | 昆明 | 673.1 | 4856 | 621.50% |
33 | 兰州 | 343.8 | 2445 | 601.10% |
34 | 济南 | 1066.2 | 7285 | 583.30% |
35 | 福州 | 1074.2 | 7128 | 563.50% |
36 | 长春 | 1003 | 6613 | 559.30% |
37 | 石家庄 | 1085.4 | 6558 | 504.20% |
38 | 大连 | 1235.6 | 7363 | 495.90% |
39 | 哈 尔滨 | 1120.1 | 6609 | 490.00% |
40 | 上海 | 5210.1 | 30133 | 478.40% |
41 | 沈阳 | 1236.5 | 5870 | 374.70% |
序号 | 城市 | 2001年GDP排名 | 2017年GDP排名 | 排名 变动 |
1 | 长沙 | 27 | 14 | 13 |
2 | 东莞 | 29 | 19 | 10 |
3 | 合肥 | 33 | 24 | 9 |
4 | 郑州 | 24 | 17 | 7 |
5 | 南通 | 25 | 18 | 7 |
6 | 南京 | 16 | 11 | 5 |
7 | 西安 | 26 | 21 | 5 |
8 | 佛山 | 20 | 16 | 4 |
9 | 烟台 | 23 | 20 | 3 |
10 | 贵阳 | 37 | 34 | 3 |
11 | 深圳 | 5 | 3 | 2 |
12 | 武汉 | 11 | 9 | 2 |
13 | 南宁 | 35 | 33 | 2 |
14 | 呼和浩特 | 38 | 36 | 2 |
15 | 成都 | 9 | 8 | 1 |
16 | 南昌 | 31 | 30 | 1 |
17 | 银川 | 40 | 39 | 1 |
18 | 上海 | 1 | 1 | 0 |
19 | 北京 | 2 | 2 | 0 |
20 | 天津 | 6 | 6 | 0 |
21 | 苏州 | 7 | 7 | 0 |
22 | 青岛 | 12 | 12 | 0 |
23 | 西宁 | 41 | 41 | 0 |
24 | 广州 | 3 | 4 | -1 |
25 | 重庆 | 4 | 5 | -1 |
26 | 乌鲁木齐 | 36 | 37 | -1 |
27 | 海口 | 39 | 40 | -1 |
28 | 杭州 | 8 | 10 | -2 |
29 | 宁波 | 13 | 15 | -2 |
30 | 济南 | 21 | 23 | -2 |
31 | 厦门 | 30 | 32 | -2 |
32 | 无锡 | 10 | 13 | -3 |
33 | 昆明 | 23 | 31 | -3 |
34 | 太原 | 32 | 35 | -3 |
35 | 长春 | 22 | 26 | -4 |
36 | 兰州 | 34 | 38 | -4 |
37 | 大连 | 15 | 22 | -6 |
38 | 福州 | 19 | 25 | -6 |
39 | 哈尔滨 | 17 | 27 | -10 |
40 | 石家庄 | 18 | 28 | -10 |
41 | 沈阳 | 14 | 29 | -15 |
16年来,长沙相继赶超其他省会城市郑州、福州、石家庄,副省级城市西安、长春、济南、哈尔滨、大连、沈阳、宁波,率先进入GDP万亿俱乐部。
这个成绩,简直令人跌破眼镜——
论行政地位,长沙只是普通的地级市,中央倾斜度较弱。别说部级的直辖市,连副省级的计划单列市的名头都没有拿到。在城市的行政等级中,长沙一直比较边缘,中央很少高看两眼。
计划经济时期,全国首批重点建设的8个工业城市,武汉入选了,长沙没有。市场经济时期,国家中心城市名单相继出炉,郑州入选了,长沙没有(GDP比郑州高1000多亿)。
这还不算,在普通铁路时代,京广线与沪昆线的交汇落在了隔壁的株洲,使其一跃成为“火车拖来的城市”,而长沙在省内连铁路枢纽都不是。长期主要是靠自己栉风沐雨,砥砺前行。
论地理位置,长沙的位置相当尴尬,天生跛脚。从某种程度上来说,地理位置的好坏决定了一个城市所能抵达的最远边界。上海是千里长江的出海口,武汉是九省通衢,天然具有要素洼地的优势,在工业文明时代总是要比别人快好几步。而兰州、南宁地处大西部,很难搞出口贸易,就很容易受到无锡、常州、佛山、东莞等沿海城市的吊打。一句话,出身比努力还要重要一万遍。
长沙位于长江流域和东南沿海两大片区的“腹地”,换句话说,长沙身处内陆,偏居一偶,不是超级黄金要道的必经之地。这些因素都限制了长沙起飞时的高度。
遥想16年前,长沙没有权力核心的加持,也没有老天爷的厚爱,似乎是一座被遗忘的城市。
转眼一瞬间,长沙就从只能站在一边艳羡武汉,摇身一变成了中国新贵。不仅敢于叫板武汉,还在不断向中部地区领头羊发起冲击,放在以前简直不可想象。
城市 | 2001年GDP | 2017年GDP |
武汉 | 1348 | 13400 |
长沙 | 728 | 10200 |
长沙/武汉 | 54.00% | 76.10% |
序号 | 城市 | 2017年常住人口:万人 | 2010年常住人口:万人 | 7年增幅绝对值(万人) | 增幅比例 |
1 | 胚胎 | 797 | 570 | 227 | 39.82% |
2 | 深圳 | 1253 | 1035 | 218 | 21.06% |
3 | 天津 | 1557 | 1294 | 263 | 20.32% |
4 | 郑州 | 988 | 863 | 125 | 14.48% |
5 | 成都 | 1605 | 1405 | 200 | 14.23% |
6 | 广州 | 1450 | 1270 | 180 | 14.17% |
7 | 厦门 | 401 | 353 | 48 | 13.60% |
8 | 乌鲁木齐 | 352 | 311 | 41 | 13.18% |
9 | 西安 | 953 | 847 | 106 | 12.51% |
10 | 长沙 | 792 | 704 | 88 | 12.50% |
11 | 银川 | 223 | 199 | 24 | 12.06% |
12 | 武汉 | 1089 | 979 | 110 | 11.24% |
13 | 贵阳 | 480 | 432 | 48 | 11.11% |
14 | 海口 | 227 | 205 | 22 | 10.73% |
15 | 北京 | 2171 | 1961 | 210 | 10.71% |
16 | 杭州 | 947 | 870 | 77 | 8.85% |
17 | 呼和浩特 | 312 | 287 | 25 | 8.71% |
18 | 南昌 | 546 | 504 | 42 | 8.33% |
19 | 福州 | 766 | 712 | 54 | 7.58% |
20 | 济南 | 732 | 681 | 51 | 7.49% |
21 | 南宁 | 715 | 666 | 49 | 7.30% |
22 | 石家庄 | 1088 | 1016 | 72 | 7.09% |
23 | 西宁 | 236 | 224 | 15 | 6.79% |
24 | 重庆 | 3075 | 2885 | 190 | 6.59% |
25 | 佛山 | 766 | 719 | 47 | 6.54% |
26 | 青岛 | 929 | 872 | 57 | 6.54% |
27 | 昆明 | 678 | 643 | 35 | 5.44% |
28 | 宁波 | 801 | 761 | 40 | 5.26% |
29 | 上海 | 2418 | 2301 | 117 | 5.08% |
30 | 太原 | 438 | 420 | 18 | 4.29% |
31 | 南京 | 834 | 800 | 34 | 4.25% |
32 | 兰州 | 373 | 362 | 11 | 3.04% |
33 | 无锡 | 655 | 637 | 18 | 2.83% |
34 | 哈 尔滨 | 1093 | 1064 | 29 | 2.73% |
35 | 沈阳 | 829 | 811 | 18 | 2.22% |
36 | 苏州 | 1068 | 1047 | 21 | 2.01% |
37 | 烟台 | 709 | 697 | 12 | 1.72% |
38 | 东莞 | 834 | 822 | 12 | 1.46% |
39 | 南通 | 731 | 728 | 3 | 0.41% |
40 | 大连 | 399 | 669 | -170 | -40.36% |
41 | 长春 | 356 | 767 | -411 | -53.59% |
注:乌鲁木齐、大连的常住人口粮管所分别为2016、2015年数据 |
注:乌鲁木齐、大连的常住人口粮管所分别为2016、2015年数据
如果前边不是合肥、成都等城市吞并了周边县市,乌鲁木齐由于某种原因导致人口激增,长沙的排名还要更加靠前。
这些看起来很出乎意料的数据,其实都说明长沙一直是个有吸引力的城市。
那么,长沙到底有什么秘诀?
一个人的命运啊,当然要靠自我奋斗,但是也要考虑到历史的行程。
穿透迷雾看真相,长沙的逆袭,其实就三句话。
第一句,在国运向上的时候,紧紧拽住。
上世纪末,长沙就已开始布局装备制造业,中间起起伏伏,历经繁荣——衰退好几个来回,但长沙始终没有放弃这一产业,集中全力培植,孵育,蛰伏,蓄势待发。
2008年之后,春天终于来了。
当年爆发金融危机,全球熄火,中国为了对冲经济下行,马车头从出口转向投资,推出了大规模基建投资计划。《第一财经》说得很直白,这些计划大多是铁路、公路及机场等建设,长沙的很多产业恰好满足了这种基础设施投资建设的需要。
以三一重工和中联重科两家公司为代表,长沙的装备制造业不断开拓国内市场,频频收购洋企,日子蒸蒸日上,撑起了长沙工业的一大片天。
2008年,长沙适时提出要打造“中国工程机械之都,2011年又提出打造“全世界最大的装备制造基地”。
这个城之重器,让长沙榜上了中国“基建狂魔”的历史进程,顺利分享到几轮“大放水”的红利。
从成都双流国际机场到武广高铁,从川藏铁路到从珠三角三环八射的城际轨道,从北京中国尊到文昌航天发射中心,哪里没有长沙装备制造业的影子。
每天,分布在全国各地的数十万台挖掘机,将形成的大数据输往长沙,甚至可以构建出一个独特的“挖掘机指数”,成为中国经济运行“凉热”的风向标。
在那个基建高歌猛进的年头,长沙的日子过得着实不赖。
第二句,在国家失速的时候,远远躲开。
过去十年,当全国房地产狂飙突进,诞生了一个个楼市四小龙,房价四小虎的时候,长沙人民默默吃着臭豆腐,啃着玉米漫步湘江边。
虽然这个城市批量生产了一个个炙手可热的明星,但普通百姓烟火味十足,并不追究暴富的派头,不热衷于炒房的游戏。
这里土地供应充足。作为土地一级市场的垄断者,长沙市政府不像别的地方一样慢慢挤牙膏。像2013和2014年,长沙的土地供应面积都超过1000万㎡,土地长时间底价成交。
这里房子供应也相对充足。如果我们用住宅商品房销售面积÷当地常住人口得到的数据,来衡量各地住宅供应情况,长沙在这方面一点都不吝啬。十年来,长沙销售的住宅商品房面积,摊在全市每个人头上的平均值是2.2平方米,这个数据排在全国35个重点城市第二。
人均住宅商品房销售面积(平方米/人)
序号 | 城市 | 2007-2016年人均住宅商品房销售面积平均值:平方米/人 |
1 | 银川 | 2.6 |
2 | 长沙 | 2.2 |
3 | 沈阳 | 2.1 |
4 | 成都 | 2 |
5 | 贵阳 | 2 |
6 | 厦门 | 1.9 |
7 | 合肥 | 1.9 |
8 | 深圳 | 1.9 |
9 | 武汉 | 1.9 |
10 | 西安 | 1.7 |
11 | 乌鲁木齐 | 1.7 |
12 | 昆明 | 1.6 |
13 | 郑州 | 1.6 |
14 | 南京 | 1.6 |
15 | 天津 | 1.5 |
16 | 海口 | 1.5 |
17 | 杭州 | 1.5 |
18 | 上海 | 1.5 |
19 | 广州 | 1.5 |
20 | 大连 | 1.5 |
21 | 呼和浩特 | 1.5 |
22 | 青岛 | 1.4 |
23 | 南昌 | 1.2 |
24 | 重庆 | 1.2 |
25 | 福州 | 1.1 |
26 | 宁波 | 0.1 |
27 | 西宁 | 1 |
28 | 北京 | 1 |
29 | 济南 | 1 |
30 | 南宁 | 0.9 |
31 | 兰州 | 0.9 |
32 | 长春 | 0.9 |
33 | 哈尔滨 | 0.9 |
34 | 太原 | 0.8 |
35 | 石家庄 | 0.6 |
如此,长沙成为了全国房价的“永恒洼地”。
当别的城市忙着一头扎进房地产生意经,患上土地财政依赖症的时候,长沙不紧不慢,逆着国运而走。
在那种击鼓传花的风气中,长沙抵挡得住了诱惑,没有将经济发展支柱绑在房地产上。
土地财政依赖度
排名 | 城市 | 2015 | 2016 | 2017 | 平均 |
1 | 南京 | 86.00% | 155.00% | 136.00% | 126.00% |
2 | 合肥 | 82.00% | 142.00% | 87.00% | 104.00% |
3 | 杭州 | 52.00% | 115.00% | 140.00% | 102.00% |
4 | 佛山 | 61.00% | 100.00% | 141.00% | 101.00% |
5 | 济南 | 60.00% | 106.00% | 129.00% | 98.00% |
6 | 珠海 | 74.00% | 82.00% | 136.00% | 97.00% |
7 | 南宁 | 71.00% | 90.00% | 93.00% | 85.00% |
8 | 武汉 | 52.00% | 84.00% | 111.00% | 82.00% |
9 | 广州 | 71.00% | 52.00% | 80.00% | 68.00% |
10 | 三亚 | 56.00% | 49.00% | 91.00% | 65.00% |
11 | 南昌 | 41.00% | 73.00% | 75.00% | 63.00% |
12 | 海口 | 54.00% | 79.00% | 55.00% | 63.00% |
13 | 厦门 | 50.00% | 76.00% | 61.00% | 62.00% |
14 | 兰州 | 38.00% | 69.00% | 78.00% | 62.00% |
15 | 苏州 | 41.00% | 85.00% | 49.00% | 58.00% |
16 | 成都 | 37.00% | 34.00% | 99.00% | 57.00% |
17 | 福州 | 63.00% | 42.00% | 62.00% | 56.00% |
18 | 石家庄 | 50.00% | 75.00% | 39.00% | 55.00% |
19 | 昆明 | 21.00% | 36.00% | 80.00% | 46.00% |
20 | 宁波 | 21.00% | 62.00% | 41.00% | 42.00% |
21 | 重庆 | 31.00% | 65.00% | 56.00% | 41.00% |
22 | 西安 | 30.00% | 68.00% | 53.00% | 40.00% |
23 | 兰州 | 43.00% | 41.00% | 30.00% | 38.00% |
24 | 天津 | 22.00% | 48.00% | 43.00% | 38.00% |
25 | 贵阳 | 10.00% | 28.00% | 75.00% | 38.00% |
26 | 东莞 | 35.00% | 41.00% | 36.00% | 37.00% |
27 | 乌鲁木齐 | 25.00% | 14.00% | 73.00% | 37.00% |
28 | 北京 | 43.00% | 17.00% | 51.00% | 37.00% |
29 | 沈阳 | 19.00% | 28.00% | 39.00% | 29.00% |
30 | 无锡 | 7.00% | 33.00% | 46.00% | 29.00% |
31 | 上海 | 30.00% | 26.00% | 22.00% | 26.00% |
32 | 青岛 | 24.00% | 20.00% | 30.00% | 25.00% |
33 | 深圳 | 16.00% | 32.00% | 24.00% | 24.00% |
34 | 长沙 | 16.00% | 24.00% | 24.00% | 22.00% |
35 | 大连 | 6.00% | 20.00% | - | 13.00% |
(长沙的土地财政依赖度平均22%,排在全国倒数位置)
十年来,长沙的房价涨幅长期在省会城市当中靠后。直到今天,二手房的均价也就一万上下,比起存在感很弱的廊坊、漳州都要低得多。
虽然低房价并不是“吸引人”的最重要原因,但它却是“留住人”的实实在在的原因,是人口争夺战中的有力武器。
目前,高房价已经开始透支城市的未来,很多地方发生“挤压效应”,人才和企业被迫逃离。而没有随大流的长沙则有更强的底气留住人,为经济进一步腾飞的释放更多人口红利。
这一步,走得弥足不易。
第三句,不管形势如何,都不瞎折腾。
翻开这十几年的蜕变史,长沙有一个很明显的特征:一把手的任期很长。
有人曾经对27个省/自治区的901位市委书记做出过统计,中国市委书记们的调动极其频繁,平均任期仅为3年,比读大学的时间还短。
确实,在中国很多地方,一把手的调任都太勤了,十年内换五六任的比比皆是。然而,新官上任三把火。下一任领导,往往并不愿意顺着上一届的思路干下去,否则做出来的政绩算谁的?
于是,推动重来,另起炉灶就变成了常有的事,城市建设东一榔头西一锤,无形中浪费了很多资源。长沙的一把手任期长,通常而言,是有利于保持城市战略定位,维护城市规划稳定性的,这里就不具体展开了。
如果我们将视线从“市里”抽离出来,站在“省里”的框架进行观察的话,也会有不一样的收获——
相比福州、济南、沈阳等省会城市,长沙实在幸运得太多了。湖南这个地方,不像山东、福州、广东、江苏、辽宁、河北等地,除了省会之外,还有其他的明星城市,从而导致了双核心,甚至三核心的尴尬局面。
俗话说,伤其十指不如断其十指,平均用力也不如独造一级,既然岳阳、常德等地,资源禀赋较为一般,湖南自然会集全省之力发展长沙。只要长沙不瞎折腾,量变早晚会形成质变。这也是长沙逆袭的一大基础。
要知道,湖南可是一个有7000多万人口、经济总量中等偏上的省份,全省资源倾斜到一家,再不拔尖都不好意思出来见人了。
从19世纪的水运时代,到20世纪的海运时代,长沙都是旁观者。如今,中国迈入陆运的大时代,长沙可能会有不一样的故事。
纵观2030年的八纵八横高铁规划图,有四条以上高铁通过的节点城市屈指可数,能称得上是十字路口的枢纽,更是少之又少。
长沙,就是其中的一个。
京广、沪昆两条黄金大命脉,在长沙十字交叉,长沙也因此一跃成为中国陆运时代的一大节点。加上其他正在推进的高铁脉络,长沙聚线成网,拥有了比肩武汉、郑州的绝对枢纽实力。
若能吃透高铁时代的红利,长沙未来的想象空间巨大。
版权提示:智研咨询倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。