借鉴日本70年代宏观经济发展映射国内房地产市场发展趋势【图】

房地产 2018-11-06 01:38

从房地产市场来看，综合人口、城市化、金融视角因素，当前中国房地产市场也与1970年代的日本更为类似。当前房地产市场的主要风险来自于短期因素，包括经济失速和调控政策。

近年来，中国老龄化问题越来越受到社会重视，针对老龄化问题，我国开始在新生人口端进行政策改革，但老龄化趋势处于一个长周期过程，同时人口老龄化与房地产市场的关联度也具有一定影响因素。

从日本房地产市场的发展历史来看，反向抚养比（15-64岁的人口/受抚养人口）能较好的反映房地产需求与人口的关系。日本的反向抚养比从1960-1971年一直处于上升状态，同期日本政府正在推进城市化发展，人口向城市聚集的现象非常明显，促使日本该时期房地产市场新开工数量处于高速增长状态，到1972年达到186万套的峰值。

日本2006年反向抚养比跌破2以后，房地产新开工数量开始大幅下滑，并且随着反向抚养比的下降呈加速状态。

中国2017年反向抚养比为2.53，目前正处于下行通道，但是从中国人口结构来看，现阶段正处于建国后第一波人口高峰，1950-1953年出生人口。跌破2要到2032年，所以未来一段时间量上不需要太担心。

1962-2017年中国、日本反向抚养比走势图

资料来源：智研咨询整理

从城镇化率角度来看，中国城镇化远未结束，2017年中国城镇化率是58.52%，每年增长1.2%；日本在70年代达到了70%。普遍认为，城镇化率从50%到80%，是城市化第二阶段，即城市越来越大。

中国目前问题是在总量结构不平衡，未来二线城市，如南京、杭州的发展潜力可能会超出想象。有医疗、教育资源的城市未来发展空间很大，一些中西部城市如武汉、成都、重庆，比如武汉、成都、重庆各自拥有36、29、27所三甲医院，均位居全国前20。

1970-2017年中国、日本城镇化走势图

资料来源：智研咨询整理

金融维度选取居民部门杠杆率和存贷比（住房抵押贷款/家庭部门存款）两个指标。因为这两个指标反映了房地产市场购买力的风险和购买力消耗情况。根据BIS的统计数据（居民信用/GDP），中国居民部门杠杆率48.4%，日本是57.0%，最高时72.2%，美国目前77.3%，历史最高98.6%。

日本是在1982年首次达到50%左右。当时离泡沫经济的崩溃（1990年）还很早。中国居民部门杠杆率绝对数相比其他发达国家同期水平并不高，但是每年有6%增速，加速较快。居民部门存贷比（只统计房贷，不计算消费贷）。2016年中国居民部门存贷比值为36.3%，英国、德国、韩国、日本分别为53.4%、49.4%、94.0%、46.6%。横向来看，中国目前的状况仍处于可承受的范围内。

2016年全球主要国家居民部门存贷比值

资料来源：智研咨询整理

2008年以后，随着房地产市场的发展，我国居民部门杠杆率从20%一路上行至当前的48.4%，虽然低于主要发达国家水平，但在新兴经济体中已经属于最高。而且考虑到我国最终分配中，居民部门可支配收入只占60%，主要发达经济体都在90%以上，我国居民债务占居民可支配收入的比重已经高达93%，明显偏高。

1964-2016年日本居民部门杠杆率走势图

资料来源：BIS、智研咨询整理

2010-2017年中国居民部门杠杆率走势图

资料来源：BIS、智研咨询整理

战后70年，日本经济经历了涨落起伏。在日本70年代与中国现阶段的情况做细分对比之后，当前中国的经济发展阶段及房地产市场状况与日本1970年代更为类似，而非1990年代。日本在70年代完成转型之后，迎来了80年代的发展高潮。中国的国内市场、发展潜力都比70年代的日本更好，未来有望获得更为优质的发展动力。

从长周期来看，未来房地产市场整体性风险较低，只有一些结构性风险。人口流出，缺乏产业支撑的城市面临较大风险，但是一、二线城市有成长性的、人口流入的，未来需求及成长空间很大。虽然中长期看地产还比较乐观，但是短期调整还没有结束，甚至很多城市量价的调整还未完全反映。从地产周期看，当前地产周期处于下行周期，历史上经验是，上行期与下行期周期比例为1.5：1。这一轮地产扩张期起点是2015年3月，以量出现正增长为标志；下行期开始是2017年9月，量出现调整为标志。粗略估计，上行了29个月，对应下行理论上是20个月，也就是说可能在2019年中旬结束下行周期。

2009-2018年中国房地产市场调控周期统计