全国商品房库存下降，房价面临上涨压力，有的放矢的棚改政策有望推动房地产市场平稳发展【图】

    根据住建部数据统计，2018年1-9月全国棚改已开工534万套，占年度目标任务的92%，完成投资13700多亿元。下一步，住建部将督促各地确保按时完成2018年580万套的棚改任务，这预示着2018年棚改规模并不会受到影响。

棚改货币化的完成情况和未来预测（单位：套）

资料来源：住建部、智研咨询整理

    就部署推进棚户区改造工作方面，李克强总理在2018年10月8日的国务院常务会议上强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这继2018年7月住建部及时调整棚改安置政策后，国务院对棚改安置政策的最新定调。

2013-2017年全国棚改货币化率走势图

资料来源：住建部、智研咨询整理

    2015年开始棚改货币化进入加速期，2015年全国棚改货币化率29.9%，相比2014年提升了20.9个百分点，2017年全国棚改货币化率上升至53.9%，2014-2017年全国棚改货币化率复合增长率高达81.6%。

    会议重点谈及棚改范围和标准、货币化安置、地方债务等，措辞相比之前的“因地制宜”更为严厉。未来，预计棚改货币化政策会更加注重因地制宜，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为棚改货币化安置政策调整的重点。

2013-2018年9月全国商品房待售面积走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    从2016年开始受棚改货币化刺激，全国商品房销售增速明显提升，商品房待售面积出现明显下滑，2017年全国商品房待售面积58923万平方米，同比下降15.27%，2018年1-9月全国商品房待售面积53191万平方米，比2017年同期下降13%。

    展望2019年，由于2017年到2018年前三季度，很多企业都获得了数量庞大的土地储备，代表性公司新增储备/销售面积比例达到127.4%，2019年行业新开工仍能取得较快的增长。

2013-2018年9月全国土地购置面积走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    2017年全国土地购置面积25508万平方米，同比增长15.81%，2018年1-9月全国土地购置面积19366万平方米，比2017年同期增长15.74%。

    受新开工增长拉动，尽管土地市场有所调整， 2019年房地产开发投资增速有望维持稳定。棚改方面， 2018年580万套的任务将超额完成，2019-2020年还有900多万套棚改任务。但由于宏观经济形势不确定，预计2019年棚改规模仍将达到600万套左右，不会比2018年明显下降。且由于棚改货币化比例下降，预计棚改对开发投资的拉动还略有上升。综合各种因素判断，预计2019年全年新开工面积有望维持10%左右的增速，开发投资有望维持5%左右的增速。

    同时，取消货币化安置优惠政策，并不等同于取消货币化安置方式。未来棚改货币化安置政策将进一步因地制宜做出调整和完善，不会一刀切，会根据各地的实际情况稳步推进。下一步，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为调整重点，未来三四线市场或将进一步分化。