10月份一线城市二手房价格全线下调，除了楼市回归理性，还有什么能让刚需兴奋不已？紧绷的房贷为何也降了？当前房贷利率竟是历史最低点，2019年房贷还会降吗？【图】

    15日，国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，一二三线城市二手住宅价格涨幅均现回落。四个一线城市二手住宅价格全线下调，环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

    二三线城市方面，统计局数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，15个热点城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有3个。具体来看，10月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.5%；上涨的13个，增加2个，最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，最大降幅为1.0%；上涨的12个，与上月相同，最高涨幅为13.3%。

    1、一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降；二线城市环比涨幅均回落；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落
10月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

    2、一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落

    10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；1-10月平均，同比上涨0.2%，涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1-10月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落13.1个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点；1-10月平均，同比分别上涨6.8%和7.3%，涨幅比去年同期分别回落3.1和0.7个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点；1-10月平均，同比均上涨5.4%，其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点，三线城市与去年同期涨幅相同。

    3、15个热点城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有3个

    10月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.5%；上涨的13个，增加 2个，最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，最大降幅为1.0%；上涨的12个，与上月相同，最高涨幅为13.3%。

2018年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

数据来源：公开资料整理

2018年10月70个大中城市二手住宅销售价格指数

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2018年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数（二）

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2018年10月70个大中城市二手住宅销售价格分类指数（一）

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15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表

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    中原地产首席分析师张大伟认为，10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是，二手房价格出现了明显变化，多达14个热点城市二手住宅价格出现了下调。

    具体来看，天津、丹东、泉州分别环比下调0.1%；北京、上海、广州、石家庄、三亚等7个城市环比下调0.2%；宁波环比下调0.3%；厦门下调0.9%。

    张大伟表示，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

    而价格有所松动的最大表现，则是买方整体议价幅度明显增大。麦田房产报告显示，根据北京麦田成交房源价格监测数据，客户议价（成交价/最后一次报价-1）为-5.9%，较上个月下滑0.3个百分点，客户议价空间为2018年以来的最高水平。

    报告指出，在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比是今年来的高位。

    值得注意的是，虽然楼市已进入买方市场，但从房价指数来看，仍处于过热区间。上海易居房地产研究院研究员王瑾钊表示，全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5月回到“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7、8月完全进入“过热”区间，9、10月则处在“偏热”和“过热”区间之间，房价上升势头依然存在。

    因此，未来各地应继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。

    4、除了楼市回归理性，还有什么能让刚需兴奋不已？

    据融360发布的最新数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，为连续22个月上涨。首套房贷利率虽然仍在上涨，但在近段时间已经有些乏力，下调房贷利率的银行明显增多。

    对比数据发现，现在的房贷利率水平虽然不及历史高点，但涨幅已经较高。机构认为，随着房地产市场转凉、资金面稍显宽松，房贷利率水平可能会在今年年底见顶，整体趋于稳定。

    这也是自10月15日以来，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，释放增量资金7500亿后，房贷利率出现的明显回落现象。

    变天！全国房贷利率开始转向

    梳理近期报道可以发现，北京、深圳、南京、杭州等城市首套房贷利率已开始有下调迹象，首套房基准利率上浮10%重现，现场放款速度也开始加快等屡见不鲜，全国房贷利率正在开始大转向。

    北京

    近日，北京日报报道称，工农中建国有四大行、招商银行等多家股份制银行均执行上浮10%的首套房贷利率政策，民生银行下调首套房贷款利率至10%。

    在放款速度上，与此前放款周期动辄几个月相比，各大银行的放款速度在不同程度上均有加速。

    深圳

    21世纪经济报道称，光大银行、民生银行在广州地区执行首套房贷利率上浮25%，较此前下调了5个百分点。

    南京

    据南京晨报的报道，通过记者走访从统计数据及几家银行的实际走访来看，近一年来，首次出现首套房整体利率水平下降的情况。

    其中一家国有银行的工作人员表示，目前该银行的首套房贷利率执行的是基准上浮20%，接下来可能会降到16%，不过目前还没执行。

    杭州

    10月以来，杭州地区多家银行调低房贷利率。放款速度最近也有明显提升。之前一等就是一两个月，现在，最快一周就能下款了。

    其中，工商银行和中国银行的部分网点开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，杭州首套房贷利率整体维持在15%-20%。其中，四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%、40%。

    广州

    自10月15日起邮储银行广州分行将首套房申请利率由上浮20%下调为基准上浮10%。二套房申请利率不变仍为基准上浮20%。

    目前，广州地区主流的首套房贷利率为基准上浮10%。

    紧绷的房贷为何降了？

    众所周知，之前全国房价整体处于上行，房贷利率一直处于紧绷的状态。

    但眼下出现了部分银行房贷利率下调的情况，这背后又是什么原因？

    在不少业内人士看来，决定房贷利率松动的原因来自两方面：

    一方面和央行货币政策转向有关

    今年3月份以来，央行一改之前紧缩的货币政策，开始往市场投放“流动性炸弹”。

    往市场投放MLF操作6次，金额加起来至少有2.3万亿元，而这些钱，主要用于补充银行内部流动性。

    另外，在7月召开的国务院常务会议， 主题虽为“部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展”，但种种迹象都指向：货币宽松！

    进入10月，央行宣布降准之后，房贷利率就出现了松动迹象。

    当时就有分析人士称，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要确保小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免最后获益的依然是楼市。

    果不其然，第四季度开始，“货币放水”的效用就体现在了房贷利率上。

    另一方面，房贷利率松动与楼市成交量也有关系

    央行放水之后，各家银行的“钱包”都鼓起来了，能够缓解此前贷款额度紧张的问题。而银行选择在此时下调房贷利率，也有出于资金成本压力缓和以及争夺市场份额的考量。

    事实上，细细分析下近期下调房贷利率的城市，都有一个共通点：目前市场处于下行态势，整体成交量处于萎缩状态。

    对于银行而言，现在单子越来越少，只能放低姿态，通过降低房贷利率来抢单子。

    融360就分析认为，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率有待提高；之前的利率处于高位水平，一般高于平均值5-10个百分点，此次回调力度为5个百分点，回调后接近当地平均水平。

    目前房价有压力，且市场处于下行期，部分银行房贷利率松动，并不算意外。

    其实，当前房贷利率竟是历史最点

    听过不少购房者抱怨，当前利率很高，买房不划算。

    其实，当前房贷利率竟是20年历史最低点！

    可以看到中国房地产历史上三个波峰三个波谷，1996年的利率是最高的，达到了15.12%；其次是2007年，达到了7.83%；最后是2011年，达到了7.05%，而2016年则是历史最低位，房贷利率才是4.165%。

    你会惊奇的发现：当前房贷基准利率是过去20年房贷利率最低。

    4.9%的基准利率，按目前热门城市首套普遍上浮20%，那也就是5.88%。这还要低于2015年3月1日开始的5.9%基准利率。

    2019年，房贷还会降吗？

    对于未来走势，资深自媒体人孟祥远认为：

    银行不断降准、资金链比较宽松，开始鼓励房贷。贷款利率方面，年底可能要见顶，不再上升。

    所以，对于刚需来说，现在也是买房的好时机。

    中信建投研究认为：

    个人住房贷款利率的上行空间已经有限，对应峰值可能在年内出现。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：

    首套房贷利率还有回调的可能，到2019年年初，下调幅度或达5%——10%，如果房地产市场降温过快，二套房贷利率也有下降的可能。

    地产经济学家邓浩志表示：

    房贷利率之前上涨已经到顶了，现在回落也是很正常的，从目前国家的财政和货币政策看，都有放松的迹象。所以未来一段时间，房贷利率会进入一个下降周期，这个下降是从现在开始的，未来一段时间也会持续，但幅度不会太大。