国家统计局最新数据显示,一线城市商品住宅销售价格环比下降,二三线城市涨幅回落。据此,有一种声音认为,中国房地产已经步入寒冬。那么,一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗?
深圳 北京 上海 广州
城市 | 单价:元/㎡ | 同比增长% | 统计楼盘数量:个 |
北京 | 63,706 | -0.22% | 264 |
上海 | 60,056 | -1.42% | 252 |
深圳 | 59,037 | -6.83% | 225 |
广州 | 35,427 | 1.14% | 311 |
数据来源:公开资料整理
厦门 杭州 南京 成都
城市 | 单价:元/㎡ | 同比增长% | 统计楼盘数量:个 |
厦门 | 34,892 | -1.67% | 66 |
杭州 | 27,935 | 3.27% | 244 |
南京 | 24,629 | 0.82% | 193 |
成都 | 13,930 | 9.05% | 281 |
数据来源:公开资料整理
福州 天津 苏州 青岛 宁波 武汉
城市 | 单价:元/㎡ | 同比增长% | 统计楼盘数量:个 |
福州 | 21,879 | 0.27% | 138 |
天津 | 20,463 | 0.40% | 322 |
苏州 | 18,498 | 1.26% | 342 |
青岛 | 18,360 | 0.28% | 316 |
宁波 | 18,050 | 1.07% | 255 |
武汉 | 17,229 | 0.45% | 287 |
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合肥 郑州 重庆 长沙
城市 | 单价:元/㎡ | 同比增长% | 统计楼盘数量:个 |
合肥 | 14,922 | 0.90% | 226 |
郑州 | 14,608 | -0.38% | 283 |
重庆 | 12,610 | 0.58% | 381 |
长沙 | 10,547 | 5.81% | 206 |
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第三季度,特别是年底,银行往往收紧银根,但是今年同期,北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动,还有一些城市例如上海、深圳,虽然按揭利率没有出现明显松动,但放款速度加快。
数据显示:10月份,首套利率下调的银行数量为19家,较上月增加16家银行。
目前调控效果逐渐显现,购房者观望情绪增厚,导致按揭贷款需求减少,按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额,预计会有更多银行进行利率下调,按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏,促进刚需人群入场。
多地按揭利率出现松动
过去一年多,按揭利率一直处于上涨趋势,但最近,多个城市房按揭利率出现了松动。
10月底,杭州工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率;最近,建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房,甚至还包括二套房。
下调后,杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%,仅少数银行上浮20%。在此之前,首套房整体维持在15%~20%,其中四大行基本上浮15%,股份制、城商行相对较高,还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。
从10月份数据来看,杭州地区房贷利率自5月份破“6”以来,首套利率平均值首次下跌。
此外,北京首套利率普遍执行基准上浮10%,个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%;广州按揭利率松动则相对较早,7月底广州多家银行下调首套房贷利率。
武汉首套房、二套房贷款平均利率环比均下降;南京首套房贷利率平均值环比下降0.84%。
不过也有一些地区,例如苏州、郑州、东莞等,按揭利率不同程度上涨。
100万下浮10%可节省11.1万
据监测数据显示:全国首套房贷平均利率持续上涨22个月。10月份,全国首套房贷款平均利率达到5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比上升0.18个百分点;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74个百分点。
10月份,全国首套房贷款平均利率持续上涨,涨幅明显收窄。在市场转冷下,预计到2018年年底前,首套房贷利率将会见顶,然后趋于平稳。
从过去1年多时间看,从2017年初全国大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折,在基准利率不变的情况下,当下很多城市执行利率最高已经是首套房贷上浮20%。
100万贷款 利率 30年期月供 累计利息:万
100万贷款 | 利率 | 30年期月供 | 累计利息:万 |
1.倍利率 | 5.88% | 5918.6 | 113 |
1.1倍利率 | 5.39% | 5609 | 101.9 |
基准利率 | 4.90% | 5307.3 | 91.06 |
95折利率 | 4.66% | 5162.4 | 85.8 |
9折利率 | 4.41% | 5013.5 | 80.4 |
85折息率 | 4.17% | 4872.7 | 75.4 |
数据来源:公开资料整理
以贷款100万为例,按揭30年,从一年多前的利率到现在,购房者需要多支付利息多达37.6万。最近部分城市出现的从1.2倍利率降低到1.1倍利率,相当于100万贷款30年总利息减少了11.1万。
目前利率下调个案数据意义不大,房贷利率已经触顶,房贷利率最近2个月肯定是没涨,而且很多银行的确降低了。
东吴证券研究所表示,目前调控效果逐渐显现,购房者观望情绪增厚,导致按揭贷款需求减少,按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额,预计会有更多银行进行利率下调,按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏,促进刚需人群入场。
沪深房贷放款速度加快
北上广深一线城市中,上海和深圳首套房贷款平均利率较上月持平,但放款速度都有所加快。
一位上海上市股份行相关业务人员介绍,目前上海按揭利率政策没有变化,四大行首套房按揭最低利率折扣依然为9.5折,他们行执行基准上浮10%。
一家国有行上海地区支行信贷部负责人透露,近期单子有点多,但审批速度及放贷款速度都提升了。
数据显示,10月份,上海首套房贷款平均利率为5.19%,环比上期持平,二套房贷款平均利率为5.58%,环比上期持平。
认为,整体来看,上海地区整体利率均值低于全国平均水平,未来上海地区房贷利率大面积波动情况不大,个别银行或将跟进调整。
放款提速的还有深圳。
深圳一位中介公司相关业务人员介绍,他们接触的银行首套房按揭利率基本没有大的松动,普遍执行首套房按揭利率上浮15%,但是放款速度有所加快。
一名深圳地区资深地产从业人士表示,之前额度紧张,要排队放款、放款缓慢,甚至不接单,但是近期只要申请人资料齐全、审批过关,最快五个工作日就能放款。
按揭增量连续三月下滑
在房地产市场转冷下,购房者观望情绪增厚,按揭贷款需求减少。
11月2日,央行发布的《中国金融稳定报告》中提到:合理管控个人住房贷款增长,加强居民消费贷款管理,防止资金挪用与购房行为,刚性需求得到保护,投机炒房行为被抑制。
央行最新的数据显示,10月份居民按揭贷款增加3730亿元,环比下跌13.44%,同比小幅上涨0.55%,略高于去年同期,按揭贷款增量规模已连续3月下跌。
虽然少数银行存在高位回调,但目前整体趋势稳定,未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。政策框架内房贷市场的治理仍趋严,当前治理已取得有效进展,未来亦将继续保持。
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