商品房销售市场下行压力持续上升，首付比例、住房杠杆利率或成最后救命稻草【图】

    截至2018年11月，商品房销售面积单月增速连续4月下降，且降幅扩大。至 2019 年春节，大城市真实房价还有进一步下行压力，新房市场销售压力还将持续存在，其中小城市降幅可能更明显。

    2018年12月13日，人民银行行长易纲出席新浪长安论坛讲座时表示，资金的流入、流出有的时候会产生羊群行为，有的时候会产生非理性的一些恐慌，这个时候就要考虑一些宏观审慎的政策，例如住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付的比例可以逆周期地调节。在各国首付的比例都不一样，有的国家高一点，有的国家低一点，不同的经济周期首付的比例也不一样。

    按揭贷款的首付款比例要求，以及实际的居民杠杆率，是房地产行业研究的关键领域。预计随着2019年，我国按揭贷款首付比例要求可能发生差别化下调，以保障首次购房置业的需求，并对潜在的周期下行风险进行对冲。

    个人住房抵押贷款推动了房地产行业的发展，自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2013年到2018年11月，个人按揭贷款余额从14033亿元增至21420亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。

    住房抵押贷款业务的发展也推动了房地产行业的发展。根据我们对中国住房交易市场的杠杆率的研究，2010-2017年，中国住房市场的杠杆率平均为40%左右。在2018年三季度的18个城市二手房交易案例显示，平均80%的住房交易需要贷款。而在住房贷款中，商业银行的按揭是绝对的主力，根据2017年公积金年报，2017年底住房公积金贷款在个人住房贷款市场占有率仅为17.06%。

    个人住房贷款最为重要的两个因素是按揭利率和首付比例。首付比例又涉及到首套房、二套房的首付比例及首套房的认定标准。

    从我国房贷首付比例情况看，经过历次的房地产市场调控政策的变迁，逐渐从全国范围的“一刀切”走向因城施策。整体看，大城市，房价上涨过快的城市首付比例高，但是小城市、库存比较高的城市，首付比例依然在较低水平。

    差别化住房信贷政策在执行过程中，首套房的认定标准的调整，也是首付比例调整之外的重要政策内容。当前，政策对于首套房的认定标准从严，且不同区域存在一定的差别。

    实际上，从2016年开始，首套和二套的边界开始出现交叉。不同城市的首付标准差异较大，不同状况的人群适用不同的标准。