三线城市住房空置率远超一、二线城市，当下房地产处于调整周期，三线城市商品房住宅金融风险陡然上升【图】

    2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。

    从目前来看，住房空置率的区域差异表现更为明显。

    首先，空置住房定义为两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。估算得出，2017 年，中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。

    反观当下可以看出，中国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
中国的自然空置率为 9.8%，一线城市的自然空置率为 11.3%，二线城市为 9.1%，三线城市为 8.8%。中国目前的空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

    此外，与非空置住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房变得更加便捷。

    在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成巨大冲击。比较不同家庭 2013-2015 年与 2015-2017 年间出售住房行为可以发现，拥有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明显高于其他家庭。

    值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。

    中国城镇家庭住房自有率高于国际平均水平，2017年中国住房自有率在80.8%左右，住房自有率全高于欧美发达国家。

2017年全球主要国家住房自有率统计情况

资料来源：智研咨询整理

    其中，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。相较于 2013 年，中国家庭住房自有率有所上升，但相较于 2015基本保持不变。

2013-2017年全国城镇/农村住房自有率统计情况

资料来源：智研咨询整理

    另一个比较明显的现象是，越来越多城镇家庭拥有多套住房。2017 年中国城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，相较于 2013 年和 2015 年有明显上升。

2013-2017年全国城镇多套住房拥有率统计

资料来源：智研咨询整理

    不仅如此，城镇住房套户比也已达1.18。套户比是衡量住房存量充裕程度的重要指标。从区域上看，三线城市套户比最高，为1.196。其背后原因主要是家庭自有套户比较高，达 1.17。

    数据显示，住房空置率持续上涨，来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。

资料来源：智研咨询整理

    从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。其中，一线城市空置率从 17.4%下降至 16.8%，二线城市从 20.3%大幅增长至 22.2%，三线城市从 21.3%上涨 0.5 个百分点至 21.8%。主要源于 2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。

    值得注意的是，由于购房区域升级，三线城市空置率不容乐观。一个较为明显的趋势是，三线城市户籍家庭购房行为存在明显的区域升级特征。另一个趋势表现为，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。

    考虑到其家庭基数较小，三线城市购房区域升级的行为将进一步加剧三线城市住房过剩的情况。此外，其还指出，从住房角度上看，三线城市住房被非本市常住居民购买现象明显。本市购房家庭占购房家庭比例持续下降。

全国本市户籍购房家庭占购房家庭比例统计

资料来源：智研咨询整理

    从不同类型住房对空置率的贡献率来看，商品房空置对空置率的贡献远远超过其他类型的住房，在 2013 年、2015 年和 2017 年分别贡献了 50.4%、59.2%和63.9%，呈现连续上升的趋势。其次是自建房，从2013年开始呈现出连续下降的趋势。

    住房空置率被视为反映房地产市场供需状况的重要指标，可为政府住房政策的制定、住房供给者的投资以及住房需求者的消费提供重要的参考。但从总体来看，中国住房空置率虽低于西班牙和意大利，但仍高过多数国家，处于较高水平，若面临房价下跌周期是，空置房更易受损。

2017年全球主要国家住房空置率统计情况

资料来源：智研咨询整理

    合理的住房空置有助于平稳租房市场，促进人口流动。但考虑到家庭持有空置住房的目的很有可能是投资，同时，如此巨大规模和比例的抵押贷款负债余额是由持有空置住房的家庭负担，这意味着住房金融市场的潜在风险。

    与有人居住的住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房更加便捷。但在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成巨大冲击。