在2018年，从立法机关到国务院政府工作报告，从财税部门到统计机构，“房地产税”在多个时间节点被反复提及，屡屡拨动市场敏感的神经。
进入2019年，住建部对新修订的《住宅项目规范》征求意见，提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易，随即有部分机构和媒体将其解读为为将来按面积征收和免征房地产税做铺路。
21世纪经济报道记者了解到，《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，各方争议多，立法进程需要稳步推进。
稳步推进、仍存难题
尽管在中央层面被多次提及，但房地产税被认为短时间内难以落地实施。2018年初，恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称，个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。
夏磊所认为的6大条件，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房地产税改革（重新设置建设、交易、保有环节税种税赋，避免重复征税等）、完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。
21世纪经济报道记者注意到，在为房地产税打好落实基础方面，2018年各项相关工作均处在加速推进阶段。
在不动产登记领域，2018年6月，自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，这被认为标志着“增量”不动产登记体系进入到全面运行阶段。近日，国税总局又在文件中指出，强化与房地产管理部门协作，积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享，整合房地产交易、办税、办证业务流程，推动实施跨部门业务联办，不动产“存量”登记，被认为也在加速。此外，已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》将升格，相关立法将抓紧启动。
而对于全国住房普查，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，自1984年以来，我国还没有进行一次新的全国性住房普查，这是由于这项工程本身的复杂性所导致，但未来几年内应该也会推进。
在立法层面，2018年9月十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目，即条件比较成熟，拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议。
从法理角度而言，武汉大学法学院教授孟勤国曾向21世纪经济报道表示，房地产税是在房地产交易、持有等各个环节上，包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税在内的多个税种的非常宽泛的大概念。而被认为对楼市会有较大影响的，针对房屋持有环节征收的房产税（或称物业税），只是其中一个很小的环节。
中原地产首席分析师张大伟则表示，房地产税开征有很多门槛，最重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。其中，房价的动态评估体系仍然是房地产税落地的一大技术难题。
如何征收意见不一
立法工作稳步推进，房地产税“会不会收”已经基本无悬念，但“房地产税怎么收”，则被认为还有很多讨论的空间。
近日，民生证券发布报告称，中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述，意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题，而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限，使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。
该报告认为，未来的房地产税征收范围的推进，大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点，三四线城市则设定较高的免征面积，少收或不收，同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。
而从我国目前已有的对个人住房征收房地产税的试点来看，上海、重庆都是先从增量开始，重庆已经逐渐开始扩大到存量，对独栋商品住宅开始征收。上海按人均面积确定免征面积，而重庆则规定了单套房产的免征面积。
张大伟则表示，未来大概率是豁免人均面积，而不是套数。因为一旦按照家庭豁免首套，将难免导致家庭离异数量激增。他建议豁免一定额度的人均面积，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。
同时，多位受访人士均向21世纪经济报道指出，从税率的角度来看，初期针对个人征收的房地产税税率，会采取超额累进的形式，但整体税率水平不会太高。（21世纪经济报道）
一、2019年1-2月房地产市场及调控政策回顾
销售：销售面积同比下降，一线城市及周边都市圈表现较好
进入2019年1月以来，样本30大中城市的房地产成交面积进一步下滑。整个30城成交面积同比下降11.22%，降幅创2018年4月以来的新高。分析其背后原因，
一方面2019年春节较2018年早，影响了1月末的成交。另一方面，往年常见的返乡置业在2019年并未形成风潮。整体上30城的数据基本反映了大中城市的地产销售状况。
其中，一线城市表现略好，维持了同比4.87%的增速。考虑到一线城市发展长期处于景气状态，且一线城市房产作为核心资产，附加价值高，在相比行业下行的周期里，维持了增长的态势。二线城市1月则达到了29.01%的同比降幅，创2017年11月以来最大降幅。究其原因，大部分二线城市维持了对楼市供给需求的较严格调控，特别是限价和预售证限制，一定程度上抑制了房地产的成交。而2018年年度开始的“一城一策”“分类调控”以及诸多二线城市的边际调控放松，也并未能在短时间内立刻生效。相比之下，环一线都市圈的城市地产，受到一线城市人口、资本和产业资源外溢的影响，在2019年年初实现了18.84%的同比增速。都市圈房地产成交的景气，与中山证券地产固收市场观察2018年年报的观点一致。未来几大重点都市圈（环渤海、长三角、珠三角、成渝、中原等）的三四线城市，将会充分受益于核心大都市的经济辐射，保持地产市场成交的活跃。
土地：市场竞争弱化，一线城市维持供应增长
2019年初至今，各大城市土地供应进一步放缓，1月份100大样本城市土地供应面积同比下降32.22%，降幅创2015年以来最大，说明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足，叠加春节效应，造成了整体土地供给走低。与此同时，100大城市的土地成交总价也同比下降30.28%，土地成交均价几乎维持不变，达到楼面价5344.47元/平方米。与同时期一线城市销售活跃相对应，年初至今的一线城市土地供应同比上升22.48%，维持了较高的涨幅。这也客观反映出在房地产行业下行周期，一线城市可以维持较高的景气度。
整体上看，从2018年年中开始，土地市场的竞争激烈度开始明显下降，土地成交溢价率从年中的超过20%，逐渐下降至2019年年初的9%。在整体土地市场竞争放缓的背景下，原本企业间合作拿地的动机下降，且在土地的挑选上有了更大的空间。预计2018年下半年开始成交的土地，未来的投资回报率会相比2018年上半年有明显增加。
通常，土地投资滞后于销售增长，预期今年土地成交或将维持低位。部分上市公司公布的拿地情况也反映出，2019年1月土地拓展主要集中在一、二线城市。预期2019年，三线城市土地成交和溢价率将维持低位，一线城市与二线重点城市相对稳定，或将成为土地拓展重心。
政策：一城一策推进，三稳成行业主旋律
2019年房地产从严调控，市场逐步回归理性。正在陆续召开的地方两会上，10多个省份的政府工作报告提出房地产调控以稳为主，强调完善住房保障体系。此外，“一城一策”成为高频词。专家认为，这预示楼市调控灵活性增强。
从已召开的各地两会看，今年调控以稳为主，确保房地产市场稳定发展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出了“稳地价、稳房价、稳预期”要求，多地两会也明确提出“三稳”。
分地区来看，上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定；河南强调，“加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任”；福建提出，“健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，切实稳地价、稳房价、稳预期”。
不少地方还明确了稳定房地产市场的目标、措施。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。深圳市强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
由此我们可以发现，政策总基调没有变，依然是‘稳’。落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求，今年各地定位房地产市场不会离开这个主基调。稳定房地产市场的核心，就是要防止房价暴涨暴跌，“房住不炒”的定位没有变。
2019年2月21日，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。（发改规划【2019】328号）。意见中明确了都市圈的概念，即都市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以一小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向，更好的聚焦大城市的功能。
都市圈一方面是城镇化加快发展的产物，这是因为城镇化的发展为大城市带来了充分的人力资源，为大城市的进一步崛起和对周边的辐射提拱了储备；另一方面都市圈也为城市群的建设做准备。城市群的概念是，在一个特定的区域内有相当数量不同规模不同类型的城市，依靠便捷的交通和发达的通信所形成的空间组织紧凑、联系紧密高度集中的城市群体。可见都市圈是城市群的必要条件。
从城镇化到都市圈再到城市群，各个城市的分工得到了进一步明确，发挥各自的比较优势，高效合作，在促进核心城市的快速发展的同时，也加速了外围城市的影响力度。都市圈纠正了以往一味地限制大城市，鼓励小城镇建设的城市化道路。也缓解了大城市中心的资源及承载压力，同时可以打破大城市自我循封闭式的发展形式，向更加开放、更加多元化、结构更趋向合理的体系转变。以上海的都市圈人口变动为例，从2010年-2017年，城市核心人口增长64万，同期外围圈人口增长125万，是城市核增量的近2倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈现。
截至2018年3月，共19个国家级城市群先后得到了国务院的批复，从2000年至2016年，前十大城市群中，除了成渝城市群和中原城市群，人都都呈现了净流入状态，共计增长7890万人，共创造了496508亿元的产出；2016年，该10大城市集群以14.7%的国土面积的产出57001.7亿元的生产总值，占全国总GDP的76.6%。但是，与国际上其他大的城市集群（美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、欧洲西北部城市群等）相比，我国城市群的经济发展水平和功能上仍有很大差距。
2019年2月18日，国务院正式发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称珠三角九市），总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。丰富的土地资源，庞大的人口规模，为在国家发展，打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群打下了良好的基础
粤港澳大湾区城市各有特点，香港、深圳、澳门、珠海、广州形成了一个三角形，是粤港澳大湾区的中心城市，其他城市是外围城市，各城市因地制宜，发挥在大湾区都市圈的功能。根据统计发现，中心城市土地开发强度高，东莞、深圳的城市建设用地面积比重都超过了40%，远远超过了国际警戒线；相比较而言，江门、惠州、肇庆尚有一定的土地开发空间，加上行政划区面积广阔，适宜承接产业的转移和人口的流入。
对于市场敏感的房企早已看准了湾区的发展契机，加大了排兵布阵，特别一些本土房企如世荣兆业、华联控股、龙光地产、时代中国、等依托地域先发优势，增加了大湾区的布局，土储占比分别为96%、80%、61%和59%，此外一部分房企虽然之前没有布局该地区，但近期频频深耕城市核心位置，如新力地产等。随着粤港澳大湾区的落地，房企优势在大湾区将进一步被凸显。
企业：高基数下去化回落，拿地呈现两极分化
2019年1月百强销售面积和金额增速双双放缓，TOP10同比降幅更为明显，1月销售金额同比-14.9%，销售面积同比下降27.5%，TOP3企业销售金额同比降幅接近30%，而销售面积同比下降接近40%。而重点企业的销售均价基本都有所回升，TOP10企业销售均价达到13990元/平方米，同比上升17.4%。
我们认为百强房企尤其TOP10房企增速回落的原因在于，受限2017年的销售存余叠加2018年1月的高热度带来的去年1月高基数，碧桂园、万科、恒大1月销售更是皆超过600亿的历史高位。高基数的背景下，叠加今年春节较早，进一步加剧了企业销售增速的下滑。其次，2018年底房企普遍加快新开工和推盘冲量，导致2019年1月可售资源相对减弱。另外，去年1月去化率为周期较高位置，而去年三季度以来去化率明显回落。综合以上原因，企业在高基数背景下去化回落销售增速下降，也是符合市场预期的。
进入2019年以来，企业拿地呈现出非常明显的两极分化趋势。整体上看，重点的央企国企和行业龙头企业，比如万科、恒大、华润置地、融创中国、新城控股在1月至今拿地的权益规划建筑面积同比增速都在100%以上。而第二梯队的地产企业，则保持了相对谨慎的拿地态度。结合前文分析，整体上土地市场的竞争激烈程度有所下降，企业在投资拓展的过程中，会有更多选择空间。重点央企国企和行业龙头，则对行业走向做出积极判断，在拿地决策上更加积极。叠加大部分第二梯队企业的存量货值相对充裕，导致整体上地产企业的拿地决策呈现明显的分化。
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