没想到的是,上述数据却让房产经纪人开启了“自嗨”模式。厦门一位叶姓置业顾问24日在朋友圈转发央视财经关于解读70城房价数据的一期节目视频时称:“说好的降价呢?(1月)一线城市同比上涨3.3%,二线城市同比上涨11.6%,三线城市同比上涨11%。”
在千里之外的合肥,一位郑姓置业顾问也转发了这段视频。郑州某楼盘的置业顾问在发布视频的同时,还称“家里有矿,请继续观望”。与此同时,中新经纬客户端还发现,厦门、合肥、郑州的房产经纪人并不认识,却都不约而同地转发了关于1月楼市上涨的视频,并以此作为楼市回暖、价格将上涨的依据。
一位置业顾问在朋友圈称:“压制了3年的房价,现在已经快压不住了!房价永远是波段式上涨,任何的调控都是为下一波的上涨积蓄力量!现在就是买房的最佳时机!”。
与此同时,一些房地产开放商也动作频频。近日,某房企在其北京豪宅项目大幅提价的通知中称,新品开盘在即,开盘单价18万元/平方米,接下来将对部分已开盘的房源提价15%。
根据以往的经验,在春节过后的一段时间里,楼市可能出现“小阳春”现象,成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,从成交量等数据看,今年1-2月并没有出现“小阳春”,“市场躁动,不排除有房企和中介煽风点火甚至造谣的可能。”
针对上述提到的某房企在北京的豪宅项目将要涨价的消息,媒体报道称,北京市住建委网站上并无该项目领取新预售许可证的信息,该房企也只是透露,后续会有升级版的新品推出。
中原地产首席分析师张大伟称,从过去的历史看,春节后房地产行业一般都有一波市场炒作,由于春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量购房者。从现在看,炒作已经对市场产生影响。
不过,在房地产经纪人转发的火爆项目中,也有一些是真实的。比如多家媒体证实,动辄几千万元甚至上亿元、紧邻华润春笋总部大厦高端商务公寓华润瑞府,确实较为抢手,8000万元的公寓一开售就“秒光”。不过,谢逸枫认为,单个项目的火爆,并不能代表整体市场。
谢逸枫称,的确有一些城市的部分区域和项目,1-2月出现了比较好的行情,但这是个案与局部现象。有些项目是因为经过了很长时间的蓄客,在开盘后集中释放,才出现了成交量猛增的假象。
同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬客户端说:“据我了解,一些城市的限价楼盘由于具有价格优势,开盘后会受到热捧,而除此之外的大部分楼盘销售情况并不乐观。整个行业的未来预期不好,恒大刚刚宣布住宅打九折出售,碧桂园也在进行人员优化,龙头房企尚且如此,中小房企更加艰难,市场没有出现‘小阳春’。”
2018年1-9月,全国商品房销售面积为11.93亿平方米,同比上涨2.9%,增速较1-8月下跌1.1个百分点;其中,商品住宅销售面积为10.35亿平方米方米,同比上涨3.3%,增速较1-8月下跌0.7个百分点。
2011-2018年1-9月中国商品房销售面积走势
数据来源:公开资料整理
2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价为14810元/平方米,环比上周下跌0.01%。分城市等级来看,监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨,一线城市及三四线城市小幅下跌。分区域来看,东部城市二手住宅挂牌均价上涨,其他区域均价均有不同程度下跌。
2018年中国房地产发生了很大转变,市场波动与价格上涨的逻辑在不同人群之间裂变与分化。我国购房出现了明显的不平衡特征,而这个问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。
2018年全国261个城市房价排名前50
排名 | 城市名称 | 中位房价(元/㎡) | 级别 | 省份 | 市场等级 | 区域 |
1 | 北京 | 67822 | 直辖市 | 北京 | 一线 | 环渤海湾 |
2 | 上海 | 52584 | 直辖市 | 上海 | 一线 | 东南 |
3 | 深圳 | 50900 | 计划单列市 | 广东 | 一线 | 东南 |
4 | 广州 | 40030 | 副省级市 | 广东 | 一线 | 东南 |
5 | 厦门 | 39723 | 计划单列市 | 福建 | 二线 | 东南 |
6 | 杭州 | 30729 | 副省级市 | 浙江 | 二线 | 东南 |
7 | 福州 | 29000 | 地级市 | 福建 | 二线 | 东南 |
8 | 南京 | 26714 | 副省级市 | 江苏 | 二线 | 东南 |
9 | 天津 | 23333 | 直辖市 | 天津 | 二线 | 环渤海湾 |
10 | 青岛 | 22126 | 计划单列市 | 山东 | 二线 | 环渤海湾 |
11 | 温州 | 20482 | 地级市 | 浙江 | 三四线及以下 | 东南 |
12 | 三亚 | 20066 | 地级市 | 海南 | 三四线及以下 | 西南 |
13 | 济南 | 18741 | 副省级市 | 山东 | 二线 | 环渤海湾 |
14 | 珠海 | 17949 | 地级市 | 广东 | 三四线及以下 | 东南 |
15 | 苏州 | 17727 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
16 | 宁波 | 17327 | 计划单列市 | 浙江 | 二线 | 东南 |
17 | 武汉 | 16667 | 副省级市 | 湖北 | 二线 | 中部 |
18 | 石家庄 | 16406 | 地级市 | 河北 | 二线 | 环渤海湾 |
19 | 成都 | 16286 | 副省级市 | 四川 | 二线 | 西南 |
20 | 廊坊 | 15333 | 地级市 | 河北 | 三四线及以下 | 环渤海湾 |
21 | 东莞 | 15114 | 地级市 | 广东 | 三四线及以下 | 东南 |
22 | 舟山 | 15114 | 地级市 | 浙江 | 三四线及以下 | 东南 |
23 | 郑州 | 14881 | 地级市 | 河南 | 二线 | 中部 |
24 | 合肥 | 14792 | 地级市 | 安徽 | 二线 | 中部 |
25 | 金华 | 14400 | 地级市 | 浙江 | 三四线及以下 | 东南 |
26 | 海口 | 13918 | 地级市 | 海南 | 二线 | 西南 |
27 | 莆田 | 13820 | 地级市 | 福建 | 三四线及以下 | 东南 |
28 | 丽江 | 13621 | 地级市 | 云南 | 三四线及以下 | 西南 |
29 | 台州 | 13484 | 地级市 | 浙江 | 三四线及以下 | 东南 |
30 | 漳州 | 13445 | 地级市 | 福建 | 三四线及以下 | 东南 |
31 | 泉州 | 13108 | 地级市 | 福建 | 三四线及以下 | 东南 |
32 | 佛山 | 13012 | 地级市 | 广东 | 三四线及以下 | 东南 |
33 | 南通 | 12742 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
34 | 沧州 | 12640 | 地级市 | 河北 | 三四线及以下 | 环渤海湾 |
35 | 无锡 | 12500 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
36 | 大连 | 12472 | 计划单列市 | 辽宁 | 二线 | 东北 |
37 | 南昌 | 12069 | 地级市 | 江西 | 二线 | 中部 |
38 | 连云港 | 11798 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
39 | 中山 | 11798 | 地级市 | 广东 | 三四线及以下 | 东南 |
40 | 常州 | 11501 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
41 | 齐齐哈尔 | 11500 | 地级市 | 黑龙江 | 三四线及以下 | 东北 |
42 | 保定 | 11171 | 地级市 | 河北 | 三四线及以下 | 环渤海湾 |
43 | 张家口 | 11084 | 地级市 | 河北 | 三四线及以下 | 环渤海湾 |
44 | 重庆 | 10926 | 直辖市 | 重庆 | 二线 | 西南 |
45 | 扬州 | 10765 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
46 | 泰州 | 10619 | 地级市 | 江苏 | 三四线及以下 | 东南 |
47 | 烟台 | 10551 | 地级市 | 山东 | 三四线及以下 | 环渤海湾 |
48 | 汕头 | 10496 | 地级市 | 广东 | 三四线及以下 | 东南 |
49 | 兰州 | 10355 | 地级市 | 甘肃 | 二线 | 西北 |
50 | 衢州 | 10286 | 地级市 | 浙江 | 三四线及以下 | 东南 |
数据来源:公开资料整理
克而瑞研究中心称,从全国20个典型城市2月的项目去化率表现看,多数城市的去化率依旧保持了下行趋势,而诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升,也极有可能是因前期供应疲软所致。
此外,自2018年年底山东菏泽取消限售以来,多地政策都有微调,加上信贷政策松动,这些都会对购房人的预期产生影响。张大伟称,之前,调控政策不断加码,房企想炒作也没用,但现在宽松政策不断,房企就是抓住了这一时机加大了宣传攻势。
2019年市场行情将如何走?
据克而瑞研究中心不完全统计,当前全国约有20个城市不同程度地放松了楼市调控,“因地制宜、分类调控”的特点更为突出,这成为开年以来楼市“回暖”背后的重要推手。不过,调控政策试探性放松虽然带来部分城市市场短期升温、部分项目热销,但难改市场总体向下调整的大趋势。
2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元,两者均创下历史新高。张大伟认为,2019年的市场行情难与2018年匹敌,商品房销售面积、销售额都将负增长。
不过,从1-2月的房价变化来看,市场趋稳态势还将继续。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,1月全国房价总体趋稳,环比跌幅较上月显著收窄,下跌城市个数较快减少。监测显示,1月份,142个样本城市房价平均环比下跌0.17%,环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。
诸葛找房研究中心也认为,2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价虽然还在下跌,但近乎持平,市场稳定态势明显。
张大伟对中新经纬客户端称,3月份市场会继续回暖,一二线城市房价或止跌、跌幅减缓迹象,但大幅上涨的可能性不大。这波行情能持续多久,关键看信贷政策的宽松程度,最典型的就是“认房又认贷”的标准是否会变化,这一政策不变,市场就不会出现大的波动,反之,将出现明显反弹。
谢逸枫判断,部分一二线城市在3月份会出现“小阳春”,三四线城市则要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。
张宏伟则较为悲观。他分析称,3月的楼市成交量可能会有小幅上升,但价格不会上涨,到今年三季度末之前,市场都不会出现明显好转。一二线城市或许会在三季度末企稳,而三四线城市则要等到明年上半年。
版权提示:智研咨询倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。