两会中明确表示要实行“一城一策”，2019年放开房地产调控政策，房价还会持续上涨吗？

    “全国12城楼市松绑，楼市回暖信号来了。”“楼市‘王炸’开局！真的要回暖了”……去年底菏泽取消限售、广州松绑公寓限购、青岛取消摇号购房等政策以来，各大媒体平台上有关“利好”不断，一时间，楼市回暖似乎成为年后楼市的基调。

    然而，数据并不支持“楼市回暖”一说。中国指数研究院监测数据显示，2月份主要城市商品房成交面积同比下降7.3%。与此同时，克而瑞数据显示，2月份TOP100房企合约销售4470亿元，同比下滑15.6%。

    《每日经济新闻》记者注意到，菏泽、广州、青岛等地楼市调控政策的微调虽然并未引起楼市的大起大落，但这也反应了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”，转变为“因城施策”“一城一策”，调控主体责任也从部委下放到地方政府。

    多地调控思路已有转变

    2018年12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出取消此前“主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施”，正式取消早前“取得产权证书满2年后方可上市交易”“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的限售政策。这也被市场解读为楼市调控出现“松动”。

    值得一提的是，就在山东菏泽发布上述通知的次日，广州发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，规定2017年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。这也意味着广州不再一刀切地执行“商服类地产项目不得销售给个人”政策。

    2018年12月27日晚，衡阳出台《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，拟暂停执行限价政策。不过该文件随后被官方以“其影响有悖于部门出台文件的初衷”为由撤回。

    2018年12月31日，青岛市高新区发布文件，暂停执行“青岛市高新区商品房公证摇号售房规则”。

    实际上，上述这些城市对楼市调控政策进行微调，其调控思路与过去的“政策一 刀切”“被约谈”相比已有比较明显的转变。

    去年底召开的全国住建工作会议上，住建部部长王蒙徽就曾指出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

    上述城市楼市政策的微调，正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的“一城一策”调控思路的具体体现。

    值得注意的是，早前多个城市还在地方两会中明确表示要实行“一城一策”。据《每日经济新闻》记者不完全统计，仅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙等地纷纷表示要实行“一城一策”。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，不同的区域、不同的量级、不同的城市，其房地产市场呈现出的特点不尽相同。“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现，更加科学实际、实事求是。其含义在于，地方政府将获得更大的调控自主权，根据自身实际情况进行调控。但同时，地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。

    楼市仍将以“稳”为基调

    取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖？

    “调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者。他同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。

    实际上，自2003年被确定为国民经济的支柱产业后，房地产业过去很长一段时间里都被视为经济逆周期调节的工具来使用。无论是2008年还是2014年，通过限购松绑、下调首付比例、降息等“维稳楼市”，房地产业一次次成为抵御“次贷危机”、经济下行风险的有力工具。

    当然，通过“维稳楼市”成功应对经济下行风险的同时，随之而来的是房价一轮又一轮快速上涨。

    目前，我国经济运行保持总体平稳，但呈现出稳中有变、变中有忧的特点。2018年四季度GDP同比增速为6.4%，为2009年第二季度以来最低水平。作为经济发展的三驾马车，投资、消费、净出口面临形势复杂严峻。2018年，固定资产投资增速为5.9%，较上年回落1.3个百分点，增速自2009年以来呈逐年下降趋势；社会消费品零售总额同比增长9%，创2000年以来新低；贸易顺差2.33万亿元，为近4年最低，同比增长负18.3%。

    复杂严峻的经济形势下，是否意味着房地产业将再次成为逆周期调节的工具呢？房价是否又会如历史一样再次出现报复性上涨呢？

    多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均持否定观点，并表示当前楼市调控思路已发生变化，房价报复性上涨的历史将难再现，“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。

    今年政府工作报告也指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

    与过往相比，2018年底以来楼市调控思路已明显发生变化。“稳”，正成为当前各地楼市调控的主基调。

    如上海在年初表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，坚持房地产市场调控不动摇、不放松，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。

    而杭州则在近日的土地出让文件中，将封顶溢价率由50%下调至30%。这也被视为稳房价、稳预期的举措。
“一些城市提出‘一城一策’，不能简单地理解为政策松绑或收紧。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“虽然调控思路已发生变化，但目标都是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实‘房住不炒’的目标。”

    2019年放开房地产调控政策，房价还会持续上涨吗？

    仅仅一二线热点城市，房价持续上涨的可能性不大。除此之外，“2019年放开房地产调控政策”个人认为也是一种误读。今年的中央经济工作会议对房地产调控定调，这种定调会影响到2019年楼市向。会议强调的是“因城施策”、“分类指导”，并指出“夯实城市政府主体责任”。

    2019年全面放开房地产调控政策的可能性微乎其微。至多是三四线城市或者一些中小银行搞点小动作。中央层面的放开是不太可能的。当然，由于房地产调控，导致国内经济下行压力会有所加大，但是这并不能改变中央政府的“房住不炒”决心。放松限售令只能加速投机性炒房退出，房价加速下跌进程。

    也就是说，2019年房住不炒依旧必须执行。实际上，在杠杆游戏看来，如果我们吸取了过往的教训，房住不炒将是中长期的事情，不仅仅是2018、2019年的任务。从目前的种种迹象看，长效机制的决心前所未有。所以，我才说适度放松是大概率，但前提是要确保价格稳定。

    经济下行压力加大，国家已经再次开启了大基建，陆续批复了数条轨道交通建设，必然带动钢筋水泥价格上涨，再叠加不少项目日夜赶工出逃，原材料成本持续上涨会对房企利润产生进一步压缩。装修减配还算小事，等有房企绷不住，出现越来越多的烂尾楼，到时候社会稳定性必然受到冲击。

    从山东，到广州，从广州到全国更多的城市逐步放开限购令，也是对压抑了这么久的房地产来一次喘息的机会，既有利于刚需进入市场，同时缓解大多数房地产公司的资金问题，并带动新一轮的国内内需市场的开发。意味着房地产不涨价，全国的房地产可能真的要出现房地产危机，一旦出现严重下跌趋势，意味着经济崩溃，意味着大量不良资产的出现，可能就不只是房产的问题。

    在目前整体中美贸易争端愈演愈烈，地方经济增长疲软大背景下，政府是有可能采取宽松金融政策，包括放开房产领域政策性监管是有一定概率的。在我们假设长沙全面放开政策前提下，再加上金融政策加持，长沙房价一定会走一波快速上涨的行情，且会有大量的外地资金向长沙本地市场源源不断流动。

    因此，上海还是属于“北上广深”的核心城市，处于高房价、高风险、高敏感处，肯定不可能那么容易松绑，对房地产的态度变松不意味着对调控的放松，这点有着本质区别，其中个味，慢慢好好体会。根据发改委发布的支持企业发展的文件，由于房地产也属于企业，实际上又对房地产企业有融资上的利好消息。
因为政策限制炒房，作用不会太长久，过于限制，会让房地产失去就有的活力，政策更多的是引导房产的走向，让房产有活力健康地发展。 随着不动产登记制度的完善执行，房产税全面征收变得越来越容易。让房地产服务于实体经济，不能让房奴一辈子卖身给房子。