二线城市抢人大战再升级：买房降首付，二线城市房产市场最具潜力的城市分析[图]

    二线城市人才争夺战

    进入2019年，一场由二线城市率先发起、持续两年多的“抢人大战”再度升级。

    2月27日，南京市发文，将自2018年3月1日起执行的《关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（试行）》继续试行一年。

    不止是南京，进入2019年以来，多个城市继续加码人才政策。相关统计数据显示：截至3月1日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已超过20个。

    随着学历落户门槛继续降低和放宽购房、投资纳税落户等条件限制，中国户籍制度改革进入“快车道”。

    国务院参事、中国人口与发展研究中心原主任马力告诉《中国新闻周刊》，城市放宽落户条件是必然趋势。马力认为，如今中国的人口红利逐步消退，老龄化日益严重，人力资本成为驱动经济增长的新动力，中国未来发展靠的是人才红利。

    不过，宽松的落户政策所带来的人口增长，使得多个城市房价出现反弹。随着更多城市跟风加入，人才新政也面临着是吸引人才还是刺激楼市的争议。
“强省会”战略

    3月17日发布的《西安市2018年国民经济和社会发展统计公报》宣布，在2018年年末，西安常住人口首次突破1000万。

    在动辄百万的引才规模之下，人口争夺成为城市竞争的新形式，以西安、郑州为代表的新兴二线城市几乎是举全市之力引才。某种程度上，城市间“人才争夺战”已从抢人才变成了抢人口。各城市亦拿出“真金白银”，从租房、购房、生活等方面提供补贴，以吸引更多人才流入本地。

    有分析认为，以省会城市为代表的二线城市，在今年引才力度空前，体现出这些城市的“人才焦虑”。

    首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新告诉《中国新闻周刊》，所谓二线城市的“人才焦虑”，本质上是这些城市在经济、社会发展上的焦虑。恰恰是这种发展焦虑，使得二线城市想通过人才新政，让城市短期内在经济增长、财政性收入增长等方面取得进展。

    从过去拼GDP、拼招商，到如今拼抢人才，这种变化的背后，体现出二线城市在产业转型、布局新经济新业态、应对人口老龄化等方面存在诸多现实难题。此外，未来城市的发展将更多依靠创新来驱动，人力和土地成本退居其次，人才储备成为城市间竞争的核心要素。

    不同城市对人才的需求也存在“线际”差异，相比于一线城市，二线城市在吸引高端人才方面处于竞争劣势。

    南京作为较早加入“人才大战”的二线城市，高端人才稀缺一直是其人才资源的突出短板。南京一位负责人才工作的官员告诉《中国新闻周刊》，南京其实并不缺普通人才，真正缺的是顶尖的领军型人才。

    在南京市委党校市情研究中心副主任王辉龙看来，高端人才一定是在顶级城市间对流。南京的现状是，顶尖人才落地需要时间来构建产业基础，南京的人才集聚效应也难以匹敌一线城市。

    江苏社科院科研处副处长、研究员丁宏向《中国新闻周刊》描绘了一张南京紧缺人才图谱：南京科教资源丰富，基础性研究人员较多，但同产业发展和创新结合比较紧密的人才比较缺乏。其次，南京目前依旧比较缺乏“能够站在世界科学高峰”的顶尖科学家。此外，能够对科研成果进行转化的科技型企业家，特别是在新经济业态领域有影响力的领军型企业家稀缺。

    南京市一位不愿意具名的学者认为，随着这两年进入一个以省会城市为引领进行发展的新阶段，合肥、成都、西安等省会城市都是在“强省会”战略下崛起的。南京加入“抢人大战”，也因为它面临着来自其他兄弟城市的压力。近些年，成都、武汉、合肥、兰州、贵阳等省会城市在所在省份经济规模所占比例快速上升。
反观江苏，多年来苏州的GDP总量一直领先于南京。据媒体报道，2018年，南京在江苏省中的经济总量占比为13.8%，位列全国省会城市占比倒数第二。有学者分析称，南京市域面积相对较小，民营经济和外向型经济偏弱，苏锡常稀释了省会城市的能级，造成南京集聚力差，首位度不高。

    实施“强省会”战略的因素，在中西部省会城市上显得更为突出。湖北省社会科学院长江流域经济研究所所长彭智敏接受媒体采访时分析，中西部地区与沿海发达地区发展阶段不一样，在中西部进入到工业化后期之前，区域经济发展需要一个增长极，以增长极带动周边区域的发展。由于每个省份最好的研发、高教、金融等要素资源主要集中在省会，因此如何突出省会的带动引领作用就十分关键。

    数据显示，中西部省会的首位度普遍高于东部沿海省份省会城市的首位度。首位度是一个学术提法，指的是一个地区人口规模第一位城市与第二位城市的比值，用来描述首位城市在全域范围内发挥影响力的程度。

    广州市社科院研究员彭澎在接受媒体采访时称，原来中西部一些后发的因素，如今却变成了优势，比如地价、劳动力等成本都比沿海大城市低。在沿海大城市的高昂成本之下，很多人才、劳动力也会考虑性价比，留在中西部就近就业，首选就是中西部的强省会城市，如郑州、武汉、成都等城市。

    此外，以镇江、襄阳等为代表的三四线城市也加入了今年的“抢人争夺战”。一方面，随着一二线城市人才政策不断加码，人才资源在这些地区形成“人才池”，正加剧三四线城市的人才流失；另一方面，三四线城市的人才引进也被看作城市化进程中的一个必经步骤，对农村人口城市化是有利的。

    不过，也有业内人士呼吁，城市引才应避免一哄而上、盲目跟风。

    首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池认为，越来越多的城市加入“人才大战”，不能片面地只看成是盲目跟风，其背后恰恰是反映了一个大趋势。

    张智新则认为，目前的“人才大战”中，一些城市出台的人才新政是一种靠指标或者是为出政绩的一种临时性制度措施，若没有后续政策跟进和配套，想长期留住人才肯定是不行的。此次各城市加入“人才大战”应看成是一种政府行为，而非市场行为。

    2017年3月，陕西省西安市碑林分局民警展示已经办理完成的户口准予迁入证明。

    留住人

    除了针对高端人才的争夺，越来越多的城市普遍将以大学生为代表的青年人口作为争取落户的对象。一些二线城市人口将迎来新一轮快速增长，未来城市的人力资源将得到较大改善。

    2月13日，西安又发布落户新政，门槛再降，这是西安两年内第七次调整落户政策，而内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁省沈阳市、江西省南昌市早已将落户门槛降至中专学历。

    一些城市还提出明确的量化指标。如长春市提出今年落户人数力争突破8万人，增长5%以上；武汉市要在2018年实现40.6万名大学毕业生留汉基础上，提出今年新增留汉大学毕业生25万名。

    多位受访学者对《中国新闻周刊》表示，多地放宽落户条件，将进一步促进中国的户籍制度改革。

    据中原地产数据统计显示，南京、合肥、成都等城市均在2018年落户超10万人。此外，长沙、武汉、西安、郑州、合肥等城市均明确提出未来5年引才百万的目标。

    近年来，以省会城市为代表的二线城市中，不少城市有着对城市规模和能级发展升级的考量。中原地产首席分析师张大伟在接受《中国新闻周刊》采访时表示，类似西安这样冲击“千万人口”的城市，是因为城市人口达到相应规模就可以得到相应指标，“指标意味着获得相应的资源配比，包括财税等等都会有相应的好处”。人口的增长对城市而言意味着获得劳动力资源和潜在消费力，从城市发展角度来说，引入人才已成为必选项。

    2月21日，公安部召开全国治安管理工作座谈会，公安部副部长孙力军在会上讲话时表示，除落户超大、特大城市和跨省迁移户口实行审批制外，积极探索试行以经常居住地登记户口制度。

    截至目前，北京、上海、广州、深圳中心城区人口超过1000万为超大城市，天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州和沈阳为特大城市。未来除了这12个城市外，其他城市都有望实行以经常居住地登记户口制度，这意味着落户不少二线城市将变得更加简单。

    2014年中国发布国家新型城镇化规划，提出的实现1亿非户籍人口在城市落户的目标也可能提前完成。

    今年以来，多地再次出台或者升级吸引人才政策，制定了较全面的人才引进体系，政策也在逐步细化。各城市也不惜投入，拿出“真金白银”，在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等方面加大引才力度。

    除为高校毕业生发放租房补贴和见习补贴外，南京人才安居福利再升级，将企业博士安居租赁补贴由原来的每月1000元提升为2000元。沈阳开始对高校毕业生提供租房补贴，标准为博士每月800元、硕士每月400元、学士每月200元。

    南京市委党校市情研究中心副主任王辉龙认为，城市间“人才争夺战”，政府对人才的补贴和跟政府对企业的补贴并不一样。“政府靠拼财力引进企业，五年的免税期一到，企业就可能拿着补贴就跑了。而人才不一样，他留在一个城市就是为了工作和生活，这种补贴对他影响更大，对一个城市而言在这方面花点钱是值得的。”

    楼市松绑？

    据《经济观察报》统计，今年中国至少已有18个城市从不同角度对楼市进行不同程度的调整，其中直接松绑的方式涵盖了降低首付、下调首套房贷利率、取消限售、限购等。

    近日，佛山“低调”发布楼市新政策：部分非限购区域的首套房，最高贷款成数可以开放为八成。这一举动被媒体解读为打开楼市解冻的第二道“口子”。

    2月22日，国家统计局发布了2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。西安涨幅最大，新建商品住宅销售价格环比上涨1.5%。

    数据显示，西安加入“抢人大战”不到两年时间，新增落户人口超100万人，截至2018年底，西安市户籍人口平均年龄为38.07岁，比新政实施前平均年龄下降1岁，老龄化率也下降了1个百分点。而纵观2018年西安各月房价走势，整体均价维持在1.3万元/平方米左右，环比涨幅高达15%。

    因此，各地“抢人争夺战”也面临着刺激楼市的质疑。

    首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池对《中国新闻周刊》表示，越来越多的城市持续放宽落户的条件，可以看成是给楼市一种变相“松绑”，但目标还是为了城市发展。赵秀池认为，房价本质上还是供求关系，人口增长必然带来住房需求的增加，这也间接导致房地产市场的再度升温。

    另一个值得关注的是，二线城市纷纷放宽、取消购房、投资纳税落户等条件限制。

    今年，大连取消了参与积分落户的房屋办理落户后3年内不得抵押、转让的规定，并且将参加社会保险满1年可参加积分落户的标准降低为6个月即可；西安则全面取消购房落户的社保要求，其中，购房落户不再受社保年限和购房时间、面积的限制；南京修订积分落户实施办法，规定房产面积每满1平方米计1分，并且社保由“2年内连续缴纳”变为“累计缴纳社保不少于24个月”。

    落户宽松、首套房不限购，再加上有吸引力的房价，相比一线城市严控人口、严格限购，二三线城市迎来了一个发展机遇，城市人口还将快速增加。

    张大伟表示，目前全国大部分城市的人才政策，大多只考虑到了用降低门槛吸引人来，但没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的很多是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性，从而导致房地产市场波动。

    张大伟对《中国新闻周刊》分析称，从房价上涨城市看，其中大部分都发布过人才引进政策。人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。

    对于市场来说，这容易引起非理性的判断。张大伟建议，地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯地将人才推向市场容易带来房地产市场的不稳定。

    王辉龙认为，引进人才其实就是一个要素重新组合的过程，人、资本、土地等要素中，最核心的是人。人才新政之下，没有产业人才很难落地，增加的人口反而会变成城市的一种负担。

    多位受访学者强调，对于城市引才来说，产业基础支撑很关键，良好的产业基础可以形成人才集聚效应。人才对城市的作用主要应该体现在推动产业发展和升级，而不是在刺激房地产上。

    二线城市房产市场最具潜力的城市分析

    近年来，二线城市的发展速度加快，内陆城市在区域开发、产业导入、人才引进等促新促活的举措层出不穷。那么，从房地产发展的态势来看，有哪些二线城市值得我们去关注呢？它们具备着哪些发展潜力？

    中国地理有一个非常著名的胡焕庸线，以东北的黑河到云南的腾冲为界，胡焕庸线的右下方占中国国土面积的43%，占人口的94%，也就是占了中国经济总量的绝大部分。胡焕庸线右下角除去京津冀、华东、华南这三个经济带以及东北片区以后，两百多万平方公里的一个片区，就是我们常说的内陆城市。

    重点关注的内陆二线城市

    郑州、西安、成都、重庆、南昌、长沙、武汉、合肥等地

    从城市夜景的北斗卫星图上看，武汉、成都、西安、郑州的“星光夜景”比较亮，这四个城市的发展规模要高于长沙、南昌等其他城市。另外一个有意思的现象虽然武汉、成都和西安的城市化建设规模较大，但对地区周边的辐射和联系不是很强烈；而郑州这座城市，虽然它的亮度不是特别大，但是它对其周边几个小城的辐射作用超过其他城市

    买房应该买哪里：买对趋势和片区

    我们分析了自2001年~2016年这16年间主要二线城市的GDP增长变化情况，发现南京、武汉、成都这三个城市16年来经济增长速度惊人的一致，且目前保持着较快发展的斜率，我相信这个发展趋势在未来的一段时间内还会继续保持下去

    我常说，买房要买对趋势、买对片区。那么通过这张GDP增长变化趋势图，我们可以清楚地看出GDP增长速度快、斜率高、且持续发展的城市及片区，应该是我们去主要考虑的。

    城市竞争里对比的四个维度

    一个城市的智力资本和创新环境是地区经济的核心动力，我们主要从四个维度对武汉、南京、成都、郑州和长沙这五个城市进行横向和纵向比较。

    维度1：中等职业教育规模，即中等教育的毕业生主要是留在本地，是技术劳动力的重要来源。

    维度2：研究与开发水平，即我国研发投入的资本呈上升趋势，这也符合国家近几年提出的科技创新战略。

    维度3：创新应用，即新技术的应用程度能够反映区域经济的活力和创新能力。

    维度4：创业环境，即一个城市的创业环境是企业，快速发展的核心动力。

    根据以上四个维度，重点关注的二线城市综合打分排名为：南京＞成都＞武汉＞郑州＞西安

内陆城市竞争力打分

数据来源：公开资料整理

    重点来看四大城市教育资源对比

    创新经济已经变成城市发展的核心动力，我想未来城市的持续发展，人才是最基础的条件。从城市的高校数量来看，武汉、西安、成都数量比较多，但从211学校的数量来看，是南京、西安、武汉的比较多。从近10年来在校大学生人数来看，武汉非常突出；南京、成都处于增长趋势，而西安这两年出现波动，呈现出下坡的趋势。

四大城市教育资源对比—高校及重点院校梳理

数据来源：公开资料整理

    典型案例分析：武汉——空前力度吸引人才

    我们还研究了一组数据，以武汉为例，这四年来留在武汉的高校毕业生持续增加，由2013年的10万人到2016年的15万人。国家推出创业创新的扶持政策以后，武汉大学生创业数量呈现出上升的趋势，由2013年3000人左右的创业增长到2016年的6000人左右，创业比例达到4%，这是一个不错的趋势。

    创业比重的增长得益于武汉当地的各项人才引进政策：人才公寓——五年内建设250万平方米以上的人才公寓，满足20万人租房需求；“零门槛”落户——凭毕业证即可落户；创业扶持——扩大政府性创业基金规模，设立天使基金投资；最低年薪标准——专科生4万/年，本科生5万/年，硕士6万/年，博士8万/年

    我想在一个城市里，创新创业的人才在增加进一步增强了城市的活力和收益。倘若创业成功，创业人员的收入待遇会提高，买房的购买力也在增加。这从另一方面可以发现哪些城市的房地产存在着上升的机会。

    综上，我们可以得出一个结论，这几大内陆城市竞争力的排序为南京＞成都＞武汉＞郑州＞西安，其他城市也存在着一些利好，但目前来看，增长的幅度不如这几个城市快。