飞涨的房价，激发的隐患,涨了600倍的房价降了！印度为中国带来什么启示？房价下跌个人风险大还是银行风险大？[图]

    ◆服务税、房地产修订案、废钞政策，印度三箭齐发，房地产市场开始普遍降温。

    十年前，《贫民窟的百万富翁》一举斩获8项奥斯卡奖项，也将印度最大城市孟买的高房价和糟糕的贫民窟暴露在世人面前。

    彼时，孟买房价在全球排名第10位，中国的上海和北京则分别位列第66位和第77位，完全是一副“大哥瞧小弟” 的姿态。

    时至今日，《2019全球生活报告：城市指南》Top10的排行榜上，孟买已不见踪迹，北京、上海却跻身其中。

    2018年，孟买房价连续两年下跌。同期的印度8大城市，有5个城市房价下跌。

    1. 飞涨的房价，激发的隐患

    早在2010年，孟买房价就挺进世界前十，当时价格约为每平方米5.98万元人民币，远超过北上广。

    据中国经济网报道：1975年，一套300平的公寓楼价格是60多万卢比(10万人民币)，而如今，这房子已经价值3亿6千万卢比(6000万人民币)。

    40年，涨了600倍。

    有专家分析称：如果想在孟买一栋豪宅的话，普通的工资阶级，差不多需要工作三百年才能买得起。

    从2014年到2016年，孟买的房价收入比一路蹿升，已跃居亚洲第二。

    很多人都惊讶，到底是什么推动孟买的房价爆炸增长？

    作为印度最大的沿海港口城市，孟买是印度的金融、娱乐中心，类似于中国的上海。它提供了全印度 10% 的工人岗位，40%的对外贸易额，40%的征收所得税和60%的征收关税。

    在经济的刺激下，大量人口涌入孟买，在《福布斯》 2018年全球人口稠密城市top20中，孟买高居榜首，人口密度高达了29650 人/ 每平方公里。远超过排名第五的深圳17150人/每平方公里。

全球人口最稠密城市排行榜

数据来源：公开资料整理

    城市人口激增，孟买的房价自然水涨船高。

    仅达哈维贫民窟，就占地1.75平方公里，号称世界第二、亚洲最大的贫民窟。

    由于土地私有制，印度不能随意拆除这些贫民窟。孟买就那么大，贫民窟导致可供开发的土地减少。土地少，投放市场的商品房也少，房价自然就水涨船高。

    在经济和城市化高速发展的背景下，人多、地少是推高印度房价的两大因素。

    首先是贫富差距的扩大。高房价导致恒产者恒产，许多买不起房的打工青年，不仅工资收入不高，且要支付高额的房租。

    其次就是通货膨胀和经济增长放缓，由于工业化和城镇化的势头过去，加上房市的虚假繁荣，导致印度的实体经济增速开始放缓，经济增长率下降至5.9％。

    受房贷的影响，政府不得不考虑增发货币，卢比越来越不值钱，物价上涨，商品的平均通胀率达到了9.7％！

    2. 三箭齐发，刺破房市泡沫

    打压高房价，首先从打击投机开始。为了抑制地产商投机房市，印度政府最先想到的是，对房产交易征收高额的服务税 (GST)。

    服务税在全国推行之前，买房的人只需要支付4.5%的增值税和1%的服务税，而在新政策推行之后，缴纳的税费高达12%，这样就有效地打击了投机者。

    同时，印度政府还颁布了房地产修订案（RERA）。法案规定：

    1.开发商必须对工期延误负责、至少7成项目资金要存入专用账户，

    2.开发商在获得建筑许可之前，不得对地产项目进行预售等。

    这两条简直是对地产开发商“当头一棒”，导致开发商无法再通过向银行大量借款和预售等方式来获取资金流。

    “工期延误”、屯楼待价等“擦边球”不再管用，很多开发商为了尽快把房子卖出去，只得降价销售。

    2016年11月8日，印度政府突然向全国宣布，为打击腐败、断绝恐怖团体资金链和假币流通渠道，决定从当天午夜零时起，废除500卢比和1000卢比两种最大面额纸币的流通，同时发行新的500卢比和2000卢比面值的钞票。

    随之而来的还有股市暴跌，高速公路因罢工瘫痪，农业受损，商业活动大面积停摆……当然，这一切都是印度政府布好的“局”。

    因为这项废钞令同时规定，如果居民将价值25万卢比（约合2.5万人民币）以下的旧币存到银行时，政府不会予以追问。而超过这个限额后，如果居民的存储与合理收入不符，则将面临高达60%的惩罚性税收！很多不法商人，还有囤房炒房的人，只能让自己手里的“不义之财”烂掉，变成废纸。

    2017年印度各大城市房价变动情况

    2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巅峰时期的48万套少了78%。

    与之同时，孟买居民住宅的平均价格也跌了5%。这是十年来首次出现这种现象。而到了2018年，房价继续下降了6.8％。

    同期的印度8大城市，有5个城市，房价在2018年下跌。

    2019年，国际房地产咨询公司Estate Rating&Research发布报告，第一季度印度的一级城市加权平均价格又下降了2%。

    3. 节流更要开源，增加中低房地产供给

    除了打击高房价外，印度政府针对中低端的住房市场，实行了一系列的措施，代号为“智慧城市化”。

    2017年，孟买清拆了近2万套住房，将近5500名贫民窟的居民迁到了市郊的马胡尔（Mahul）区。

    在这里，72 座大楼用来分配给数千名贫民窟的拆迁户，附近还设立了工厂，为居民提供就业岗位。

    同时，政府还给予了廉价房开发商特别优惠，能够享受政府补贴、税收优惠并获取公共资金。很多开发商们也认为，廉价房在印度有着很大的潜在市场，并非无利可图。

    一家名为Matheran的地产公司，在孟买东部90公里的Karjat，兴建了15000套超低价房，最低价位为19平方米单元，价格仅为21万卢比（约2.1万元人民币）。

    很多住在贫民窟的居民，大多从事司机、工人或者裁缝的工作，人均年收入大约为9万卢比（ 约合9000元人民币），有能力购买一套价格在30万卢比（约人民币2.9万元）左右的公寓。

    打击高房价，又增加中低房地产供给，印度的房地产政策初见成效。

    房价下跌个人风险大还是银行风险大？

    毫无疑问，房价若是下跌，个人的风险是很大的，尤其是高位时期接盘买房的人。只有当房价下跌超过50%以上时，银行风险才会增大，超过70%时，才会有部分银行会发生破产现象。即便是有几家小银行因坏账多而破产，也不会影响到金融稳定，毕竟还有存款保险条例来赔偿储户的存款。

    而对于个人购房者来说，最大的风险来自于2016年之后购房的房产上面。因为，2016年至2019年买房的人，买入时房价都已很高，都有可能面临房价下跌的风险。很多家庭为了买房就掏空了家中所有储蓄，有的还掏空双方父母的养老钱，每月偿还房贷还要用掉家庭过半的收入，而且这样的苦日子还要熬上几十年。

    如果这样的苦日子能一直沿续下去也就罢了，但问题是现在多数市民都在民营企业工作，而民企的寿命都不长，现在就连国内各大互联网企业年初都在裁人，一旦双方有一方失业或者收入降低，风险就会出现。家庭月收入的一半可能都不够付房贷的。

    而如果此时房价再出现大幅下跌，一些购房者很有可能选择弃房断供止损，毕竟原来用100万买的房子，现在60万就能买到了，但是欠银行的贷款就要70万了，断供看起来挺划算的。但是购房者如果弃房断供收走房子，意味着首付30万也没有了，还有月供也没有了，如果银行把房产拍卖只拿到50万，差额的20万元，银行还有权利继续追讨。

    对于负资产家庭来说，今后相当长的时间要为还债奔波忙碌了。显然，个人在高房价进买房的风险远大于银行。可能有人会问，房价下跌，难道银行就没有很大的风险吗？银行也会存在较大风险，但是如果房价慢慢下跌，只要不是在短期内跌幅过猛，银行在房贷方面的风险就不会太大。目前，银行在房贷业务上面设置了三层保险。

    第一层，购房者在申请贷款时，银行都要求支付30%的首付款，即使房价下跌30%，少数购房者选择了弃房断供，银行也可以收走房子拍卖，最终损失不会太大。因为，国内住房贷款多数是等额本息的还款方式，这意味着买房后前几年还的多数都是利息。

    以20年贷款为例，购房者每还一年款就相当于还给银行8%左右的钱，如果还3年以上，即使房价降50%也没关系了，因为扣除首付和已比还的钱，再把弃房断供者的房子一拍卖，银行就基本不会亏钱了。

    第二层，房价即使下跌也有一个过程，不会在一年内突然下跌50%，最快也要二三年的时间。在这个时间段内，购房者的意见会出现分歧。有些人觉得，房价已经跌近底部，再弃房断供没啥意思，还不如继续每月偿还贷款，避免财房两空。所以，即使房价大跌，多数购房者还是会选择继续还贷，这一点可确保银行房贷的安全。

    第三层，即使有部分购房者弃房断供，贷款人弃房断供后可走法律途径拍卖房产，还可以在拍卖款不足以偿还贷款的情况下，继续向贷款人追讨差额，所以说，个人在贷款后，一旦选择弃房断供，无论怎样也逃不脱偿还银行的债务。银行也会向购房者催收其损失的那部分贷款

    实际上，如果房价下跌，对于高价买房的个人风险是巨大的，因为，既使房价大跌，购房的风险还是要个人来承担的。而对于银行来说，已经设置了多道保险阀，以抵御房价下跌的风险。除非房价出现非理性大跌，否则银行的风险始终是最小的。而美国当年由于房价下跌，发生金融危机，主要是零首付，以及金融创新过度，发行次级债这类金融衍生品惹的祸，否则不会造成如此大的灾难性后果。