408家房企破产！银行“涉房”违规贷款罚款过亿，2018年底重点房企有息负债合计规模为23747亿元，企融资陷四面楚歌，下降明显[图]

    企融资陷四面楚歌。地产企业的马太效应会越来越明显，中小房企未来的资金链面临考验。

    人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。

    这种趋势进入9月之后更加明显，房企“补血”力度加大。

    根据克尔瑞地产研究发布的报告，9月份，有95家房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。

    与此同时，监管对于违规涉房贷款不断压缩，有消息称某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

    根据21世纪经济报道不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因违规涉房，对银行开出过亿金额罚单。8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元。

    年内调控次数再创新高

    融资成本也再上台阶，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。

    中原地产研究中心统计数据显示，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。9月单月，房地产企业海外美元融资37.97亿美元，相比8月的15.8亿美元，翻了一番还多。发债利率也不断攀升，10%已不再是天花板。据21世纪经济报道记者对公告的不完全统计，今年至少有三只债券的发债利率已经达到或超过15%。

    而且，这种迹象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，泰禾全资子公司拟发行4亿美元债券，债券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令业内惊讶，泰禾集团2018年净利润率为12.6%。不过这不是最高的，此前当代置业的一笔美元票据，利率达到了15.5%。

    而至9月，全国房地产调控政策依然密集发布，中原地产研究中心统计数据显示，9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。从房地产调控的政策密集程度看，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

    连续14个月回落

    10月15日，央行发布了今年前三季度金融统计数据报告和9月社会融资规模存量统计数据报告显示，9月末，广义货币(M2)余额为195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。在社会融资方面，9月末社会融资规模存量为219.04万亿元，同比增长10.8%。

    其中，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。

    央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。

    过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

    与此同时，房企一直仰仗的“金主”——银行也因为违规涉房，祭出罚单也开始多起来。

    10月10日，北京银保监局公布了两张共计890万元的行政罚单。其中，兴业银行北京分行违规向房企提供融资是其被罚的主要原因；浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款成为其被罚的主要原因。这两家银行分别被罚款600万元和290万元。

    10月8日，浙江银保监局披露的罚单显示，中信银行杭州分行被罚款195万元，案由包括贷款资金被挪用于购房；被挪用于房产公司经营；对公房地产开发贷款贷后检查流于形式、贷款资金被挪用于购买股权等。

    10月11日，平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元。

    “随着监管趋严，银行通过表外等渠道给房地产违规‘输血’的风险将全面增大。房企未来的资金成本和资金链会承受一定的压力，高房价可能会出现调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

    不过也有某股份行的负责人表示，银行之所以铤而走险给房企贷款，是因为目前经济下行背景下，其他行业的不良率较高，房地产行业的贷款在目前情况下仍是优质资产，且可以承受较高的利率。从公司盈利的角度来看，银行自然愿意将贷款向房企倾斜。

    截止至到2018年全国房地产开发投资达到了120264亿元，同比名义增长9.5%，创历史最高。进入2019年1-5月全国房地产开发投资达到46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

    2010-2019年前5月全国房地产开发投资统计情况

    2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

    2017-2018年中国房地产开发企业到位资金增速走势

    资金来源的改善与销售额同步，全国资金链或上半年好下半年转弱，主要为三四线拖累。资金来源4月继续改善，其中销售回款起到最大正向拉动（对应销售额短期反弹，量略降而价升），其次是自筹继续改善，而信贷虽边际略回落但仍在较高位；往后看，若销量下行（结构上受广义三四线拖累），全国资金来源或仍面临调整，但结构上看重点房企资金链会相对更好，因布局更倾向于一二线城市；资金链(资金来源/房地产投资)有所反弹，但仍低于130:100的警戒线，反映结构上广义三四线房价后续的下行压力。

    资金来源4月继续改善，其中销售回款起到最大正向拉动，其次是自筹继续改善，而信贷边际略回落

2018年1-8月累计全国房地产开发投资资金来源情况（单位：亿）

数据来源：公开资料整理

2018年1-8月累计全国房地产开发投资资金来源增速（单位：亿元，%

数据来源：公开资料整理

    截止至2018年底，重点房企有息负债合计规模为23747亿元，较2017年增长了3422亿元，同比增长16.84%，有息负债率由103.8%下降至95.4%，杠杆率有明显下降。

    截止至2018年底，五类房企的净负债率分别为67%、144%、106%、97%、115%，同比变化-10%、-24%、-27%、+28%、-16%，地产+X房企净负债率上升主要是受华夏幸福大量回购子公司股权，将表外融资转表内的影响。净负债率的下降，一方面与房企面临去化下行的市场主动控制规模、放缓增长速度相关，另一方面也与2018年环境收紧的融资市场有关。2018年，重点房企筹资活动产生的净现金流流入为2162亿元，同比2017年下降51.56%，绝对值减少了2302亿元，其中又以二线房企与地产+X类房企筹资活动净现金流下滑最为明显。

    重点房企有息负债合计

数据来源：公开资料整理

    五类企业净负债率

数据来源：公开资料整理

    以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。

    若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。

    2019年1-6月100余家房企业融资情况

数据来源：公开资料整理

    2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。

2019年1-6月样本房企海外融资情况

数据来源：公开资料整理