2021年中国产城发展回顾及发展趋势：产城融合是产城一体化的重要方向[图]

一、产城发展现状

1、经济发展

产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学，为中国的新型城镇化提供了可资借鉴的模式样本。

产业新城业务包含三种类型，分别是产业新城、科技新城、产业综合体。在目前发展态势下，产城发展的特点可归纳为：资本开路、运营为王。在产城领域，需要关注的核心是十四五的逆周期调节，在疫情、外部经济影响要素之下，我国经济未来的增长显得非常重要。2021年中国国内生产总值114.4万亿元，同比增长8.10%。

2017-2021年国内生产总值及增长

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

分季度来看，由于“前低后高”基数效应，2021年四个季度同比增速“前高后低”，一季度至四季度GDP同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，预计稳增长的政策有进一步发力的空间。

2018-2021年各季度中国GDP增速情况

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

相关报告：智研咨询发布的《2022-2028年中国产城融合行业市场运营格局及未来前景分析报告》

2、工业供地

随着中国城市规模的不断扩大，部分新城新区建设过度追求物理空间建设，严重浪费土地空间的现象较为普遍，城市建设逆集约化现象日益突出。国土部发布的《全国土地整治规划（2016-2020年）》明确要坚持以人为本，按照有利于提高节约集约用地和提升城镇发展质量的要求，围绕城市产业结构调整、功能提升和人居环境改善，合理确定城镇低效用地再开发范围。因此，未来新城规划建设应始终坚持集约节约利用土地的原则，实行严格的土地审批制度，优化新城的功能布局，提倡土地的复合开发利用，提高土地的利用效率。

2021年中国19个主要城市土地供需相对稳定，工业用地供应量269309亩，成交量257230亩，供求比是1.05。供地价格高的地区在北上广深，其次是东莞、佛山、南京、杭州；仅北京、沈阳、东莞工业用地供不应求。

2017-2021年中国主要城市工业用地供应成交情况

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

3、出让要求

工业用地出让限售严、要求高、责罚重。深圳工业楼宇分割转让后5年内不得再转让，理由是避免频繁转让影响产业发展的稳定性。2021年上海不可分割转让占42.80%，可分割转让比例小于50%占57.10%，可分割转让比例大于50%占0.00%；南京不可分割转让占58.80%，可分割转让比例小于50%占23.50%，可分割转让比例大于50%占17.70%。

2020-2021年上海和南京分割对比情况

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

二、产业新城

我国大部分产业新城项目还处于建设阶段，生活配套设施主要集中在满足就业人群日常生活需要上，功能配套的完整性仍有待加强。随着产业土地政策收紧，行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去。

土地和生态资源的日益稀缺使得高效利用土地成为未来发展的必然趋势。产业新城的发展模式也必将逐渐从外延式扩张向创新驱动的内涵型发展方式转变。在产业新城规划中，将更加注重与产业发展的互动，空间布局更多地结合产业特征进行规划，经济活动与生产要素通过合理的空间流向，使土地承载的产业活动在空间的选择上更趋于合理化。

2020-2021年上海国资背景开发商拿地数量占比从2015-2016年的81.5%增长至84.2%；杭州国资背景开发商拿地数量占比从2015-2016年的69.8%增长66.7%；南京国资背景开发商拿地数量占比从2015-2016年的66.4%增长62.5%；苏州国资背景开发商拿地数量占比从2015-2016年的78.5%增长3.1%。

近几年上海、杭州、南京、苏州国资背景开发商拿地数量占比

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

从配套方面来看，目前对比研发总部类和生产制造厂房类产业园区，我们发现研发总部办公类配套相对更加齐全，但是业态功能同质化严重，造成投资回报率低，研发总部类项目投资回报率在5%左右，生产制造厂房类投资回报率在3%左右。

从研发总部类功能业态布局排名来看，商业排在第一位，配比区间13%-24%；公寓商业排在第二位，配比区间为1.08%-17%。从生产制造厂房类功能业态布局排名来看，商业排在第一位，配比区间0.1%-0.3%；经营性餐饮排在第二位，配比区间为0.13%-0.18%。

研发总部类和生产制造厂房类项目配套建面占比情况

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

“十四五”期间数字经济将是各省市重点发展领域。市场规模已接近40万亿元。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出：迎接数字时代，激活数据要素潜能，推进网络强国建设，加快建设数字经济、数字社会、数字政府，以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式变革。

全国及各省市“十四五”规划中数字经济发展目标

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

2022年1月，中国工业和信息化部在国新办发布会介绍，我国专精特新企业达到4万多家。从资本市场层面来看，A股市场目前有“专精特新”企业357家，其中，沪深交易所共计339家，北交所18家，目前专精特新企业上市数量尚不足总数的10%。但北交所上市预期市值和财务门槛低于创业板和科创板，叠加政策扶持，“专精特新”将成为园区未来重点招引目标。从北交所首周市值TOP10企业分别为贝司特瑞（811）、连城数控（242亿元）、吉林碳谷（147亿元）、长虹能源（106亿元）、颖泰生物（76.7亿元）、观典防务（52亿元）、同力股份（45亿元）、富士达（43.9亿元）、永顺生物（42.9亿元）、翰博高新（40.9亿元）。

北交所首周市值TOP10企业（亿元）

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

未来城市配套设施建设需要提升产业新城内生活服务配套设施的品质，并针对不同生活圈内的就业人群提供差异化的配套设施，丰富就业人群的精神文化需求，满足其不同层次的服务需求，实现多层次差异化的精准对接，从而进一步促进产城融合发展。

园区“投资-开发-运营-资产证券化退出“的新模式闭环逐渐形成。首批5支园区公募REITs基金产品涨幅和换手率均表现抢眼，5支公募REITs产品平均涨幅15.67%，其中：华安张江光大首批公募REITs基金产品累计涨跌幅15.89%；东吴苏园首批公募REITs基金产品累计涨跌幅9.33%；博时蛇口产园首批公募REITs基金产品累计涨跌幅12.08%；中金普洛斯首批公募REITs基金产品累计涨跌幅20.28%；红土盐田港首批公募REITs基金产品累计涨跌幅20.78%，园区“投资-开发-运营-资产证券化退出“的新模式闭环逐渐形成。

5支首批公募REITs基金产品累计涨跌幅情况（%）

资料来源：中国产城发展白皮书、智研咨询整理

三、产城一体化的重要方向：产城融合

产城高度融合是产城一体化的重要方向，十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。此举有助于加速推进新型城镇化建设，推动新型城市发展、加快培育新生中小城市、促进产城融合发展。随着“一带一路”“中国制造2025”“互联网+”等战略的稳步实施与加快推进，中国产业结构不断优化和调整，产业新城作为“双创”载体和中国经济转型升级的引擎，在推动中国经济发展中发挥着日益重要的作用。

新型城镇化注重“以人为本”，其实质是以人为中心，以产业发展为动力，实现生产要素向城镇集聚、农业人口生活方式向城镇化转变，形成规模经济，进而影响地域空间结构演变，实现由传统社会向现代文明社会的全面升级。而对于产业新城而言，随着产业结构的优化升级，城市特有的信息优势、科技优势、综合服务能力和城市活力将成为促进产业发展的重要因素。因此，产城融合仍是新城发展的目标方向。

产城融合的发展趋势

资料来源：智研咨询整理

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《2022-2028年中国产城融合行业市场运营格局及未来前景分析报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。