房地产行业周刊：地产政策持续改善，推动行业稳中向好发展

房地产 2024-05-31 10:25

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【重点事件】广东省19城市调整房贷政策，促进省内房地产市场平稳健康发展

5月24日，广州日报全媒体记者获悉，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市的差别化住房信贷政策作调整。

2024年5月24日起执行，在2024年5月24日后（含2024年5月24日）完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，均可按政策执行。据了解，调整的背后，是为适应当地房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展。

点评：在我国经济的发展过程中，房地产市场一直扮演着重要角色，对于推动国内经济发展和保持社会稳定具有重大意义。然而，自2021年以来，我国房地产市场进入了持续的调整期，销售需求不足、房企信用风险、金融机构融资谨慎等因素导致了房地产市场的下行。为进一步提振房企发展信心，推动行业稳健发展，近两年来，各地方政府部门也陆续出台了一系列政策措施，持续修复房地产市场，推动房地产行业相关指标不断改善。

2023年期间，随着“认房不认贷”等一系列房地产政策的落实，广东省房地产行业供需两端预期扭转，房地产市场改善可期，带动商品房销售面积同比降幅大幅收窄。2024年1-4月，受全省市场需求、信贷政策、产业预期等多重因素的影响，广东省商品房销售面积同比出现大幅下滑，广东省统计局数据显示，2024年1-4月，全省商品房销售面积同比下降34.1%。为进一步激发房地产市场活力，推动商品房销售面积止跌回升，2024年以来，珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市等多个城市纷纷依据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对住房信贷政策做出调整。现阶段，随着相关扶持政策和激励措施的稳步落实，广东省房地产市场将重新焕发新鲜活力，带动二、三季度商品房销售面积稳步增长，推动商品房销售面积同比增速止跌回升，助力房地产市场健康有序发展。

图1：2018-2024年1-4月广东省商品房销售面积同比增速详情

资料来源：广东省统计局、智研咨询整理

【重点政策】自然资源部就《土地储备管理办法》（征求意见稿）公开征求意见

5月21日，自然资源部就《土地储备管理办法》（征求意见稿）（以下简称“土储意见稿”）公开征求意见。其中提到，储备计划结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。

此次土储意见稿优化流程管理，规范工作要求和标准。比如，调整全国土地储备机构名录更新要求，将“定期更新”调整为“动态更新”；优化年度土地储备计划编制工作流程，取消调整计划次数限制。

为了进一步规范储备土地入库标准，土储意见稿还提到“土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、产权状况（包括所有权和用益物权、担保物权）等情况进行审核，不得为了收储而损害合法土地权益。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰，以及应办理原集体土地所有权或国有建设用地使用权等各类不动产权利注销登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备”。

【重点政策】湖北省印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》

5月22日，湖北省住建厅联合湖北省财政厅等多部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、推进住房“以旧换新”等方面释放利好。

取消住房限购政策，满足居民刚性和改善性购房需求。降低个人住房贷款最低首付比例，将首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，收购二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等；鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

【重点政策】重庆市发布《关于支持刚性和改善性购房需求的通知》

5月20日，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于支持刚性和改善性购房需求的通知》(简称《通知》)，共有6条政策，涉及取消现房限售、实施多子女家庭购房补贴、给予“换新购”购房补贴、实施人才购房补贴、进一步优化住房套数认定、进一步支持灵活就业人员缴存使用住房公积金等多个方面。

《通知》指出，调整重庆现房再交易管理政策。实行现房销售的新建商品住房，在完成网签合同备案并取得不动产权证后即可上市交易。此外，重庆此次还进一步优化了住房套数认定。凡重庆市中心城区居民将自有存量住房盘活用作租赁住房，在房屋所在区住房城乡建设部门完成租赁合同备案的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。

【重点政策】广东省江门市发布《江门市关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》

5月23日，广东省江门市房地产工作领导小组办公室发布了《江门市关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），从土地出让、规划管理、开工建设、房屋销售、金融支持等方面提出了16项措施。

根据《措施》，取消江门市新建商品住房转让限制年限规定，新建商品住房取得不动产权证书后即可上市交易，支持居民刚性和改善性购房需求。

同时，《措施》还支持住房“以旧换新”。自2022年10月1日至2025年12月31日，税务部门对出售自有住房并在现住房出售后1年内在本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，同时指导行业协会探索推广住房“以旧换新”活动，鼓励房地产企业、中介机构出台购房专项优惠，降低或补贴居间服务费用等促成交政策，支持居民“以旧换新”改善性住房需求。

【重点政策】安徽省池州市发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》

5月22日，安徽省池州市房地产市场调控工作领导小组发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，共涉及八个方面。

一是实施购房补贴。2024年5月23日起至2025年5月22日，凡在本市中心城区购买新建商品住房，且在2026年12月31日前缴纳契税并办理《不动产权证书》的购房人，给予总房价1%的购房补贴。

二是提高引进人才购房补贴额度。新引进的博士研究生、40岁以下全日制硕士研究生或高级技师、35岁以下全日制本科生或技师、30岁以下全日制大专生或高级工，2024年5月23日起至2025年5月22日在本市行政区域内购买首套商品住房的，在已有政策基础上，给予提高至40万元、15万元、8万元、3万元的购房补贴，补贴分5年支付，每年支付比例为20%。

此外，还有提高公积金贷款额度、加大信贷支持力度、优化个人住房首套房认定标准、支持“卖旧买新”、加大高品质住房供给、联合举办商品房消费展销会等。

【重点政策】安徽省淮北市发布《关于进一步促进房地产市场的若干政策措施》

5月22日，安徽省淮北市住房城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场的若干政策措施》，涉及发放阶段性购房消费券、公积金贷款、购房补贴等10项措施。

深入推进带押过户，降低交易成本和风险。加强行业管理，规范房地产经纪服务。支持“以旧换新”，鼓励开发企业、中介机构推出“以旧换新”服务，鼓励国企收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房，盘活改造存量住房用于保障性租赁住房，帮助新市民、青年人缓解住房问题。

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。按程序取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。发挥房地产融资协调机制作用，鼓励金融机构为房地产项目和保交楼项目提供新增配套融资支持，“白名单”项目应推尽推，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

【重点政策】安徽省蚌埠市人民政府官网发布《关于进一步优化房地产政策措施的通知》

5月23日，安徽省蚌埠市人民政府官网发布《关于进一步优化房地产政策措施的通知》（简称《通知》），涉及实施购房补贴、购房与家电及汽车消费联动、支持“以旧换新”、推广安置房来源市场化、降低住房公积金贷款利率、优化个人住房贷款首套房认定标准、调整个人住房贷款利率政策推广安置房来源市场化等八个方面。该《通知》自公布之日起施行，有效期至今年12月31日。

其中，在实施购房补贴方面，《通知》提出，今年5月20日（含20日）起至12月31日，凡在蚌埠市市区新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；对于二孩及以上的蚌埠市户籍家庭新购买新建商品住房的，新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，均给予总房价1.5%的购房补贴；对售出自有住房并在政策期限内购买新建商品住房的购房人给予新建商品住房总房价1.5%的购房补贴。以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过5万元。补贴资金由市、区按5:5比例承担。2023年12月21日印发的《蚌埠市市区购房补贴实施细则》正常执行，两项补贴政策不重复享受。

【重点政策】山东省聊城市发布《关于进一步优化住房公积金贷款政策的通知》

5月22日，山东省聊城市住房公积金管理中心发布《关于进一步优化住房公积金贷款政策的通知》。

一是提高贷款额度，通知显示，夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由60万元提高至80万元，单方正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由40万元提高至60万元。

二是进一步加大多子女家庭贷款支持力度，通知显示，在聊城市正常缴存住房公积金的多子女家庭，最高贷款额度再提高20万元，即单、双方正常缴存家庭最高贷款额度分别为80万元、100万元。

三是支持购买新建装配式、高品质住宅，在聊城市行政区域内购买新建装配式、高品质住宅的缴存家庭，最高贷款额度再提高20万元，即单、双方正常缴存家庭最高贷款额度分别为80万元、100万元。

【重点政策】滁州市发布《关于调整住房公积金最高贷款额度的通知》，最高可贷70万元

5月22日，滁州市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金最高贷款额度的通知》，自2024年5月23日起实施。

通知显示，借款人家庭只有1人正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由50万元调整为60万元；借款人家庭有2人及以上正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由60万元调整为70万元。

【重点事件】中央再提严控房地产风险，楼市政策“组合拳”加速落地

5月21日，全国地方党委金融办主任会议在京召开。中共中央政治局常委、国务院总理、中央金融委员会主任李强日前对做好地方金融工作作出重要批示。李强指出，要如期完成地方金融管理体制改革任务，加快形成央地工作合力，强化地方金融机构日常监管，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，以金融高质量发展助力强国建设、民族复兴伟业。

在涉及房地产等相关领域，中共中央政治局委员、中央金融委员会办公室主任何立峰强调，当前，要统筹做好房地产风险、地方政府债务风险、地方中小金融机构风险等相互交织风险的严防严控，严厉打击非法金融活动。

【重点事件】北京市召开《北京花园城市专项规划（2023年-2035年）》新闻发布会，打造“城市更新+花园城市”示范项目

5月22日上午，北京市人民政府新闻办公室组织召开《北京花园城市专项规划（2023年-2035年）》新闻发布会。北京市住房和城乡建设委员会党组成员、副主任马綮鸿介绍花园城市建设有关城市更新工作情况。

落实《北京市城市更新条例》要求，北京市住建委在推进城市更新工作中贯彻绿色发展理念，大力开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水平，发挥绿色建筑集约发展效应，推进城市更新行动与花园城市建设工作密切协同，打造绿色宜居生态城市，从以下三方面开展了工作：

一是推动城市更新与花园城市建设的充分融合。二是打造“城市更新+花园城市”示范项目，以绿色生态先行的鲜活样板推动宜居之城建设。三是加大城市更新政策创新和组织保障力度，推动花园城市建设顺利推进。

【重点事件】广州市推出全市住房“以旧换新”活动

5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与，成为现阶段广州市场规模最大的住房“以旧换新”活动。

活动旨在加快广州一二手商品住房流通，提升交易便利度和通畅度，降低交易成本，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。自2024年5月25日至2024年11月24日，活动将持续半年，给予业主充分时间理性选择。

广州市住房“以旧换新”活动的参与对象主要由换房人、房地产开发企业、房地产中介机构组成。其中，换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所持二手商品住房（旧房）并在广州市内购买新建商品住房（新房）的消费者。122个参与“以旧换新”的楼盘项目分布在全市各区，单价也从每平方米1万多元至每平方米10万元以上不等，可以满足多元消费者的换新购房需求。

【重点事件】南京存量住房“以旧换新”首批52组确认成交

5月21日，据“南京发布”官方公众号消息，安居集团存量住房“以旧换新”公告发布后举行首批签约，有52组客户确认成交。

4月27日，南京安居集团正式发布的存量住房“以旧换新”公告明确，截至今年12月31日，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。

据南京安居集团相关负责人表示，公告发布后，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组；案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。

【重点事件】合肥开展商品住房“卖旧买新”活动，设定解约保护期不少于90天

5月22日，安徽合肥市房地产业协会微信号披露，合肥市房地产业协会、合肥市房地产中介协会联合开展商品住房“卖旧买新”活动。该活动自发布之日起持续到2025年5月14日。

在签署协议方面，公告显示，房地产开发企业及中介机构与换房人进行面对面沟通，签署《“卖旧买新”协议》，明确参加活动的细节和各方权益。房地产开发企业与换房人在达成意向签订购房协议时，设定解约保护期不少于90天，如旧房未在保护期内售出的，换房人可无条件解除协议或与房地产开发企业、中介机构协商续签协议，换房人无需承担任何违约责任。

在旧房挂牌方面，根据公告，参与活动的房地产中介机构对换房人的旧房，进行验房实勘，通过房源核验获取核验码，协商挂牌价格，明确房源发布和出售相关内容，并签订出售委托协议，房地产中介机构优先在各房地产网络发布平台和合肥市中介协会会员单位门店进行推广。

此外，在新房选购方面，公告提出，换房人在房地产开发企业提供参与活动的新建商品房项目名录中挑选新房，签署认购协议，交纳购房意向金，锁定意向房源。

【重点事件】“青岛住房和城乡建设”官方微信号发布青岛市2024年住房发展计划

5月21日，“青岛住房和城乡建设”官方微信号发布青岛市2024年住房发展计划。2024年，青岛全市新增城镇住房约9.07万套。其中，上市商品住宅约3.4万套，基本建成城中村改造和棚户区改造安置住房约3.57万套（城中村改造安置住房约3.43万套，棚户区改造安置住房约0.14万套），新增保障住房2.1万套。

在有序做好住房供应方面，计划提到，一是优化土地供应，保障住房建设需求。围绕推动房地产供给侧调整和提升高品质住宅整体水平，根据以人定房、以房定地的原则，结合人口流入、去化周期、市场需求等，科学制定年度住宅用地供应计划，合理安排土地供应。2024年计划新增住宅用地供应量约353.8公顷。

二是编制发展规划，扩大保障性住房规模。以规划建设保障性住房为重点，持续提升住房保障水平。加大保障性住房建设和供给，2024年新增保障住房2.1万套左右，其中新开工配售型保障性住房0.6万套左右，以65-95平方米中小户型为主，适度建设95平方米以上户型；建设筹集保障性租赁住房1.5万套（间）左右，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。2024年实物配租保障性住房不少于0.45万套，其中公租房不少于0.15万套、保障性租赁住房不少于0.3万套（间）；发放公租房租赁补贴不少于1万户。

三是完善实施方案，积极稳步推进城中村改造。2024年计划改造城中村122个，涉及村（居）民7.8万户，计划开工建设11.65万套，基本建成3.43万套，实现9800户居民回迁。

【重点事件】4月份郑州全市商品房销售5963套，销售面积72.14万平方米

5月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布2024年4月份郑州市房地产市场销售情况。

4月份，郑州全市商品房批准预售面积58.77万平方米，其中商品住宅批准预售面积54.76万平方米，非住宅批准预售面积4.01万平方米。

郑州全市商品房销售5963套（间），销售面积72.14万平方米，销售均价11739元/平方米；其中商品住宅销售5011套，销售面积60.19万平方米，销售均价12264元/平方米。非住宅销售952套（间），非住宅销售面积11.95万平方米，非住宅销售均价为9095元/平方米。

【重点事件】“福建省房地产融资协调机制系统”上线

5月25日，在数字福建分论坛上，省住建厅、国家金融监督管理总局福建监管局、省金融投资有限责任公司联合对外发布“福建省房地产融资协调机制系统”。

该系统依托福建省级融资征信平台“金服云”，创设“政务服务+金融服务”的房地产融资协调机制一体化平台，搭建“项目企业、金融机构和监管部门”三方联合应用场景，实现“房企发布融资需求—银行机构和住建部门审核—城市房地产协调机制推送—银行机构授信投放—房企加快项目建设”的全流程闭环管理模式，将破解房地产金融服务有效风险识别、闭环监督管理、服务效率不高等难题。

通过该平台，各银行机构可加快调整优化“白名单项目”贷款评审，发放管理相关制度和程序，对符合条件的项目快审快放，应贷尽贷。至目前，福建辖区两批“白名单”102个项目实际融资需求226.91亿元，发放贷款58亿元，累计为65个民营房地产企业项目授信114.62亿元。

【重点事件】房企ESG独立报告披露率有所提升

5月22日，在中国房地产业协会指导下，上海易居房地产研究院和克而瑞共同发布《2024房地产公司ESG测评研究报告》（以下简称报告）。报告以发布或提供ESG（环境、社会和公司治理）报告或内容的55家典型房企为样本进行测评，发现房企ESG独立报告披露率有所提升，有助于推动行业可持续发展。报告显示，本次入围ESG测评范围的55家房企，有47家单独披露了ESG相关报告，占比为85.5%，比上年提升了3.9个百分点。

从环境维度方面看，55家房企中有39家披露了环境信息数据，占比为71%，较上年提升7个百分点，有35家环境信息披露较为完整。有38家房企设立了环境管理目标，占比为69%，较上年提升12个百分点。从社会维度方面看，部分企业在经营过程中能较好地处理与相关利益方之间的关系。与此同时，房企对员工福祉，职业健康安全、产品质量等话题的关注度正在逐步增加。从公司治理维度方面看，本次测评的55家典型房企中，大部分房企都设立了专门的ESG相关管理组织架构，如ESG小组、可持续发展委员会等。

报告认为，房地产行业是经济生活中资源和能源消耗较多的行业，房地产上市公司和非上市重点公司更是行业的标杆和风向标，理应承担起更大的社会责任，提升ESG建设水平，助推行业可持续发展，为社会和投资者进一步创造价值。

【重点事件】安徽置地10.76亿元底价摘得合肥包河工业园地块

5月24日，合肥土地市场成功出让一宗住宅用地，面积67.229亩，总起价约10.76亿元。

上述成交地块为包河区BH202411号地块，位于包河区黄河路以南、天津路以西（北地块），占地面积44819平方米（67.23亩），容积率2.0，规划建筑面积89639平方米，地块起拍价1600万元/亩，竞买保证金2.2亿元。最终仅一轮报价，地块由安徽置地底价摘得，楼面价12000元/平方米。

【重点事件】石景山首钢园新房销售指导价上调，中海57.5亿元底价拿下入市新地块

5月22日，北京土地市场成功出让一宗宅地，位于石景山首钢园区东南区，起始价57.5亿元。因仅有中海一家企业报名，最终被底价拿下。据悉，成交地块为石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-830、831地块，土地性质为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地，土地面积68004.705平方米，建筑控制规模205364平方米，控高45-80米，地块上限价格为66.125亿元，销售指导价76800元/平方米，可浮动8%。

出让文件显示，在763地块内，竞得人需建设地上建筑规模约1000平方米的室内体育设施一处、地上建筑规模约1000平方米的社区文化设施一处、地上建筑规模约70平方米的公共厕所一处；在830地块内，竞得人需建设地上建筑规模约1080平方米的社区文化设施一处、地上建筑规模约350平方米的社区管理服务用房一处；在831地块内，竞得人需建设地上建筑规模约1000平方米的室内体育设施一处、地上建筑规模约200平方米的社区助残服务中心一处，均无偿移交相关主管部门。

【重点事件】北京顺义区仁和镇宅地正式挂牌，起始价11.9亿元

5月24日，北京市顺义区仁和镇一宗涉宅地块转为正式挂牌出让，起始价11.9亿元，预计6月27日竞拍。

出让文件显示，本次挂牌地块为顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发A片区项目SY00-0702-15、26地块，土地性质为R2二类居住用地、SY00-0702-16地块A334托幼用地，地块面积50136.84平方米，规划建筑面积不大于77018.944平方米，销售指导价为44000元/平方米，可有8%的浮动。

据悉，该地块周边有非常多的居住地块，规划有公交用地、教育用地、福利用地、中学用地、公园绿地、多功能用地、居住用地等。本次出让的是2宗居住用地和一个托幼用地，其中SY00-0702-16地块为托幼用地，不出让，由竞得人代建后无偿移交相关部门。居住地块容积率是1.5、1.6、1.8，控高都在45米。

此外，本次挂牌出让宗地设定上限价格13.685亿元，当竞买报价达到上限价格时，转为现场摇号，参与摇号需提交《高标准住宅建设承诺书》。