物业管理行业:纵横双维高成长 整合时代大潮来

    政策支持行业品牌化和规模化发展。分拆不是归宿,分拆是起点。分拆之后不是孤立,是协同。物业管理行业的成长,最关键不是管道中有多少储备面积,而是团队的战略感和执行力。低垂的果实即将摘尽,整合的年代即将开始,奔腾的扩展将沿着纵横两个维度展开,产业链能力的培育和底层效率的提升日益重要。我们预计,物业管理行业将继续收入和盈利能力的双高速增长。

    行业规模快速增长。截止2021 年8 月底,板块总市值接近7000 亿元人民币,上市公司突破50 家,绝大多数大物业管理公司已经上市,报告期内物业管理板块IPO 募集资金规模仅相当于2020 年全年的14%。我们以23 家样本公司(40亿市值门槛)作为板块代表。报告期内,上市物管企业在管面积同比增长45%,在基数不断增高的情况下增速还不断上升,其中绝大多数来自市场直拓,部分公司合管比超过2 倍。板块收入增速快于在管面积增速,达到58%,说明单用户贡献收入规模上升。总体来说,板块纵横两个维度的增长清晰可见。横轴的增长,就是企业不断扩大市占率,在管面积增长。纵轴的增长,就是企业不断拓展产业链,从物业服务进化生活服务。

    盈利能力继续增长。行业盈利能力继续增长,报告期内板块毛利率28.8%,较之2020 年同期上升0.8 个百分点,归母净利润率达到16.1%,较去年同期上升1 个百分点。2021H1,板块归母净利润增速高达68%,显著快于收入增速,更快于用户数量增速。板块在效率方面的主观努力抵消了疫情补贴退坡等因素,基础服务毛利率保持稳定。社区增值服务收入占比提升,驱动板块综合盈利能力继续有所提升。

    科技不断提升底层效率,规模+科技打开远景成长空间。报告期内,各大公司积极加大科技投入,善用科技力量,同时提升劳动者报酬、消费者满意度和企业盈利水平。长期而言,凭借AloT 技术的成熟,物业管理公司预计将迎来闭合物理空间数字复刻的新成长机遇。

    收并购机会主义时代结束,预计大整合将拉开帷幕。由于短期资金涌入过多,愿意出让的企业过少,尤其是大公司底层系统和增值服务体系优势并未成形,并购市场在此前从未迎来黄金机遇。我们注意到,进入2021 年后并购市场快速走向理性,越多越多的中小企业意识到合作是必然出路,孤立发展没有未来。头部公司整合能力开始提升。

    风险提示:并购的投后整合风险;尾部公司甚至腰部公司独立成长性被证伪,面临估值滑坡的风险;城市服务业务带来的应收款风险。

    寻求政策共振,坚信成长价值。我们认为,未来一段时间最有可能的催化剂是政策进一步明朗,即鼓励市场化,鼓励良币淘汰劣币。但行业投资价值的根本,则在于持续成长的内生潜力,即一方面不断扩张在管面积,一方面不断扩展生活服务品类,最终实现财务报表上营收和盈利能力的双成长。我们看好头部品牌物业管理公司,推荐华润万象生活,保利物业,碧桂园服务,世茂服务,金科服务、旭辉永升服务和新城悦服务。

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2024-2030年中国物业管理行业市场发展调研及未来前景规划报告
2024-2030年中国物业管理行业市场发展调研及未来前景规划报告

《2024-2030年中国物业管理行业市场发展调研及未来前景规划报告》共十二章,包含2024-2030年行业发展策略探讨,2024-2030年企业经营策略探讨,2024-2030年物业管理行业发展趋势预测等内容。

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