物业管理行业2023H1财报综述:行业增速放缓 物企分化加剧

本期投资提示:


23H1 营收增速放缓、业绩同比下滑,总体降速、分化加剧、加速整合。23H1,物业管理板块整体主营业务收入同比+6.3%,同比-13.1pct。其中,一线物企营业收入同比+16.7%,同比-15.2pct;二线物企营业收入同比+3.9%,同比-12.4pct。23H1,物业管理板块整体归母净利润同比-41.5%,同比-29.8pct。其中,一线物企归母净利润同比+16.6%,同比+2.5pct;二线物企归母净利润同比-55.1%,同比-36.9pct。23H1,主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降,主要源于:1)21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行;2)部分房地产企业出险,竣工交付受到影响;3)应收账款计提减值大幅增长。综合来看,物管行业呈现总体降速,但结构分化加剧,一线物企营收、业绩增速高于二线物企,体现出强者更强的局面,物管行业也进入加速整合阶段。


23H1 毛利率、净利率下降,源于人工上升、地产下行、应收款减值增加等。23H1,物业管理板块整体毛利率为23.1%,同比-3.0pct。其中,一线物企毛利率21.1%,同比-0.7pct;二线物企毛利率23.7%,同比-3.7pct。23H1,物业管理板块整体净利率7.0%,同比-3.2pct。


其中,一线物企净利率10.7%,同比-0.2pct;二线物企净利率6.0%,同比-4.1pct。23H1,物业管理板块整体三费率为8.2%,同比-1.3pct。其中,一线物企三费率为7.0%,同比-0.7pct;二线物企三费率为8.6%,同比-1.5pct。23H1,物业管理板块应收款余额均值达37.4 亿元,同比+24%;应收账款减值均值4.5 亿元,同比+66%,对应应收账款减值占比应收账款达14.4%,同比+6.1pct,其中一线物企5.3%、同比+1.1pct,二线企业22.4%、同比+10.9pct;商誉减值及无形资产摊销比例(占比商誉及无形资产)平均值为2.7%,同比+0.1pct。23H1,物管公司毛利率和净利率下降,主要源于:1)地产行业下行、人工成本上升等因素,压制物管行业盈利能力;2)非住宅物业竞争有所加剧;3)高毛利增值服务增速放缓;4)应收账款减值大幅增加;5)商誉减值及无形资产摊销占比提升。


23H1 基础/非业主/业主增值分别占比68%/10%/14%、合同/在管覆盖1.5 倍。从业务占比来看,23H1,7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比68.2%、10.0%、14.4%、7.4%,分别同比+5.2、-5.1、-0.4、+0.3pct。


从业务增速来看,23H1,7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+15%、-9%、+11%。综合来看,主流物企物业管理服务、业主增值服务保持相对较高增速,非业主增值服务受地产下行拖累,占比下降明显。从经营数据来看,23H1,14 家主流物企在管面积平均同比+18.6%;其中,一线、二线物企平均分别同比+20.0%、+17.3%。合同面积平均同比+9.3%;其中,一线、二线物企平均分别同比+10.8%、+8.1%。23H1 末,14 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为1.5 倍,较22 年末持平。


其中,一线、二线物企分别为1.5、1.5 倍,分别较21 年末-0.1 倍、持平。


23H1 资产负债率略降、周转率略升、净利率下降,综合导致板块ROE 下降。23H1,物业管理板块整体ROE 为5.8%,同比-1.3pct。其中,一线物企ROE 为8.8%,同比+0.5pct;二线物企ROE 为4.9%,同比-2.0pct。23H1,板块整体资产负债率为43.7%,同比-1.2pct;板块整体资产周转率为0.40 次,同比+0.01 次;板块整体净利率为7.0%,同比-3.2pct 。


综合来看,23H1,物业管理板块负债率略降、周转率略升、净利率下降,综合导致板块ROE 下降,其中一线物企显著好于二线物企。


投资分析意见:行业增速放缓,物企分化加剧,维持“看好”评级。我们认为,我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性,并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益,形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外,我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看,由于房地产基本面超预期下行影响,物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势,但优质物企有望更加受益集中度提升,成长空间更大,并且目前物管板块平均2023PE 仅14X。我们维持物业管理行业“看好”评级,推荐:保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务,建议关注:招商积余。


风险提示:地产行业超预期下行、人工成本上行超预期、行业增值服务探索不及预期。


知前沿,问智研。智研咨询是中国一流产业咨询机构,十数年持续深耕产业研究领域,提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。专业的角度、品质化的服务、敏锐的市场洞察力,专注于提供完善的产业解决方案,为您的投资决策赋能。


转自上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/邓力

精品报告智研咨询 - 精品报告
2024-2030年中国物业管理行业市场发展调研及未来前景规划报告
2024-2030年中国物业管理行业市场发展调研及未来前景规划报告

《2024-2030年中国物业管理行业市场发展调研及未来前景规划报告》共十二章,包含2024-2030年行业发展策略探讨,2024-2030年企业经营策略探讨,2024-2030年物业管理行业发展趋势预测等内容。

如您有其他要求,请联系:

版权提示:智研咨询倡导尊重与保护知识产权,对有明确来源的内容注明出处。如发现本站文章存在版权、稿酬或其它问题,烦请联系我们,我们将及时与您沟通处理。联系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。