证监会启动不动产私募投资基金试点点评：引入增量资金 盘活存量资产

事件描述

2023 年2 月20 日晚，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，基金业协会随即发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，对具体备案要求做了细化。

事件评论

“第三支箭”的推进落地，投资范围扩容至存量商品住宅项目为最大亮点。去年11 月底证监会调整优化涉房企业五项股权融资措施（即“第三支箭”）就曾提及：“积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式”。本次政策为“第三支箭”的后续推进与落地，在实操层面，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，在促进不动产市场盘活存量的同时也严控风险。本次试点最大的亮点在于不动产私募投资基金的投资范围，从之前的保障性住房、商业地产、基础设施等领域扩大至存量商品住宅与市场化租赁住房；2017 年2 月《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4 号》曾暂停16 个热点城市普通住宅项目备案，此次试点相当于恢复房企住宅领域的私募基金渠道融资。此外，试点对推进防风险与保交楼等方面也有裨益，但在市场化原则和收益率约束背景下，投向或仍倾向具备变现和盈利能力的好项目。

项目/管理人/投资人等门槛有所提高，但在投资股债比和扩募层面有所放松。项目介入时点后移，投资存量商品住宅项目需要五证齐全；管理人需专业且独立，在股权、治理结构、管理经验、人员配置等方面提出较高要求，且明确主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方；投资人门槛较高，投资者首轮实缴出资不低于1000 万，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资额不得超过基金实缴金额的20%，鼓励境外投资者以QFLP 方式参与投资；允许为被投企业提供借款或担保但存在限制条件，如存在自然人投资者的基金需持有被投企业75%以上股权，全部为机构投资者的基金，也可以选择持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离；放宽股债比限制，《指引》对基金向被投企业的股权出资金额有明确规定，如存在自然人投资者则不得低于对被投企业总出资金额的三分之一，如全部为机构投资者则可由基金合同约定，即股债比可达1:2 以上（之前要求私募基金向被投企业借款余额不得超过实缴金额的20%），投资方式更为灵活的同时，也可强化产品的税收优势；杠杆上限维持2X，不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%（之前规定资管类私募产品的总资产不得超过该产品净资产的200%）；符合条件可扩募，本次《指引》明确满足条件的基金可以扩募（之前私募股权投资基金和私募资产配置基金要求封闭运作，可有条件追加投资）。

引入增量资金，盘活存量资产，短期是纾困和规范，长期是优质物业的再定价。不动产私募投资基金试点的推进，一方面有助于引入增量资金盘活存量资产，尤其是放开存量住宅项目，对防风险和保交楼有一定积极意义，另一方面也为后续公募REITs 扩容储备项目和经验，是对优质存量物业的再定价，长期利好拥有优质物业的综合型开发商。

风险提示

1、不动产私募投资基金试点推进速度低于预期；2、短期仍面临其他融资渠道的替代和竞争。

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转自长江证券股份有限公司 研究员：刘义/袁佳楠