海南基本取消落户限制，楼市政策多有微调，如何避免刺激楼市?

    海南省政府办公厅公布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》(下称《方案》)，表示要推进新一轮户籍制度改革，便利非户籍人口落户，加快破除制约人口自由流动的制度性障碍。

    据了解《方案》主要包括了三方面内容：一是基本取消海南省(除三沙市外)的落户限制。二是居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。三是落实有关政策要求，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。

    此举迅速引发了各界对海南楼市下一步走向的关注。根据易居研究院的相关研究，尽管海南在今年上半年，已经不再是全国对房地产依赖程度最高省份，且相比去年已经下降了超过12个百分点，但从房地产开发投资占GDP比重排名来看，海南仍然以21.2%的依赖度位居全国第三。

    对此，海南方面多有准备。不仅在《方案》中就明确提出，要做好稳楼市工作，在政策发布的第一时间，当地发改委也正式发文就放开落户限制有关事项进行解释。

    楼市政策多有微调

    从推进海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设的重大利好政策公布后，海南楼市调控一直备受关注。

    2018年3月30日，海南印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，做出了全省限售五年、限购地区要提供连续60个月社保及纳税证明等多项政策规定。

    而在利好政策发布后，海南又于当年4月22日紧急发布了全域限购措施，对调控进行升级，最终形成了一套力度堪称全国最严的政策体系。

    具体来看，包括“省外家庭限购一套，且在原有限购区需五年社保、其他区域两年社保”的限购政策;“省内家庭商贷首付款不低于30%，省外家庭商贷首付不得低于70%”的限贷政策;“住房取得不动产权证满5年后方可转让”的限售政策和“商品住宅备案后，6个月内不得调高价格”的限价政策。

    政策效力立竿见影。2018年，海南房屋销售额和销售面积均出现下降。其中房屋销售额为2083.29亿元，与2017年相比，减少超过700亿元;房屋销售面积1432.25万平方米，同比下降37.5%。

    这一态势在2019年持续。前三季度，海南省开发投资同比下降28.1%，跌幅全国居首。同期房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%;房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。

    21世纪经济报道记者注意到，从2018年“4·22”全域限购之后，海南政策虽然一直都有微调，但主要聚焦刚需和人才住房需求的调整。

    今年3月17日，海南重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务，官方解释称目的是“为了减轻缴存职工的负担”。而后的6月，海南又更新人才政策，提出对于实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，将过去分区域的5年或2年限购，统一缩短为1年。

    9月16日印发的《海南省产业准入禁止限制目录(2019年版)》提出，房地产相关行业禁止项目包括：建设房地产开发经营中的产权式酒店;生态保护红线区内建设商品房;利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅;五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。

    而最近的10月下旬，海南省三亚市印发《关于进一步完善人才住房政策的通知》，将人才限定为高层次人才、全日制大专及以上学历人才、具有中级专业职称的执业资格人才，且无年龄限制，并允许这些人才申请购买1套住房。

    如何避免刺激楼市?

    多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，尽管海南此次是落户政策的放松，但对房地产市场，仍存在较大的影响。

    实际上，这一点海南方面并未否认，此次《方案》中也专门强调，(海南)省住房城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，海南此次政策改革，更多的还是强调了户籍制度改革的导向，尤其是强调了对非户籍人口的落户内容，这对于人口的自由流动等都会产生较为积极的影响。但是客观来说，随着户籍政策的调整，实际上也会对相关住房交易等产生较为重要的影响。

    而中原地产首席分析师张大伟则认为，放宽落户等政策，变相的降低了限购门槛，将带来房地产市场的上涨预期。

    张大伟认为，从过去的经验来看，相关城市如果没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引人才只能导致房地产市场波动。一些城市的人才政策，只考虑到了用降低门槛吸引人来，没有留住人才的措施，“吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留住人才的也肯定是产业而不是买一套房”，张大伟表示。

    对此，一位接近海南省相关部门的人士告诉记者，海南在自贸港的框架下，要素资源要实现自由流动，人力资源也是其中的一个重要部分。去年开始，海南推出“百万人才进海南行动计划”，提出到2020年吸引各类人才20万左右，到目前为止，有7万多名人才进入，但目标压力仍然较大。因此取消落户限制，应当结合其他人才引进政策一起看，是海南整体人才政策的一部分，不能用“放松房地产”的逻辑去看待此次《方案》。

    而此次《方案》，实际上不仅包括了放宽落户的政策，还有着尝试取消农业户口与非农业户口性质区分的重要突破，对于突破城乡二元户籍制度同样有着重要意义，“不仅是房地产，更重要的还是要在海南实现人才的自由流动”，上述人士表示。